银川市图书馆

编辑同志：我是某企业下岗人员，欲开一家小五金店谋生。选择了一间店面房，并与房主签订了房屋租赁合同，我以每月1000元的租金租下了该房，租期2年。过了几天，房主为谋高利又将该店面以每月1500元的租金，租赁给了王某开灯具店，双方还在房产管理部门就租赁合同办理了登记备案手续。请问，我原先与房主签订的房屋租赁合同还有效吗？刘昌炎同志：你与房主签订的房屋租赁合同属于经济合同。经济合同的生效，在法律上应当具备4个要伴：一是签订合同的主体资格合法；二是合同主体的意思表示真实；三是合同的内容属合法；四是合法必须具备法定的形式。这4个要件对合同来说是相辅相成，缺一不可的，否则即是无效经济合同。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定，“房屋租赁，出租人离承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途，租贷价格，修缮责任等条款，以上双方的其他权利和义务，应向房产管理部门登记备案°”根据该法的规定，在城市规划区国有土地范围内进行房屋租赁，双方应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。来信中你与房主签订的房屋租赁合同，未在房产管理部门登记，遂确认这一份房屋租赁合同时因未登记备案而不生效，不受法律保护，合同无效，你与房主均有过错。而房主与王某签订的房屋租赁合同，双方向房产管理部门办理了登记备案。而这份房屋租赁合同履行了法定登记手续，符合经济合同的生效要件而有效。受法律保护。