三亚市图书馆

随着三亚市旅游业的发展，房地产业与其密切结合，得到快速发展。旅游房地产业是三亚市的优势、朝阳、特色产业之一，是三亚市经济增长的重要动力和财政收入的厚实来源，在全社会资产投资中占有重要地位，成为本市紧跟旅游产业之后的第二支柱产业。21世纪始，三亚市凭借着生态环境的优势，每年都有大量北方民众到三亚市来避冬，东北人称猫冬。据不完全统计，每年来猫冬的民众约有30万人，仅东北来人就在20万上下。许多人在三亚市购置房地产，促进了三亚市房地产业的快速发展，房价也不断攀高，个别高端房地产竟升至每平方米10多万元。“十一五”规划期间，三亚市逐步加大了土地资源储备、运营力度，房地产业开发累计投资391亿元，年均增长50％，比预期目标高36个百分点。2004年以后，根据国务院八部委部署开展了房地产市场专项整治活动，采取一系列调控措施，促使本市房地产业坚持理性、适度、可控地发展。市委、市政府结合三亚实际，出台了《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的意见》，对三亚市房地产市场进行有效调控，合理配置土地资源，要把控住开发总量，提升开发质量，保持房地产业健康发展。
  （一）三亚市房地产业发展的有利因素和可调控因素
  1．房地产业发展的有利因素
  一是三亚市作为中国的热带滨海旅游城市，有最佳人居环境，城市城镇基础设施建设不断完善。随着城市知名度越来越高，优美的环境被越来越多的人所向往，致使三亚市的房地产具有较大的开发市场。二是三亚市的房地产市场是一个全国性的市场，以成功人士“第二居住地”为发展方向。现在85％的购房者是岛外人，广阔的市场使本市的房地产业保持着长盛。三是三亚市的城镇化进程晚于全国10年以上，城市房地产的发展存在着巨大的发展空间。四是三亚市的气候资源和岛屿市场的独特性，使房地产较少触及国家的宏观调控政策的调控范围，也较少受到其他大中城市价格的影响。五是有不断进入本市的大项目的支撑。近期有三亚湾新城、新行政中心及海棠湾、创新创意产业等一大批重大项目的强劲支撑，房地产投资得以保持大幅增长，房地产业占全社会固定资产投资的比重得以增大。六是土地在不断地增值。地产是房地产业的重要组成部分，随着本市房地产业的快速发展，土地价格不断地攀升。“十一五”规划期间，本市按“土地供应略少于市场需求”的原则，控制土地投放，土地价值得到令人满意的释放。
  2．房地产业发展的可调控因素
  一是在国家宏观调控政策的引导下调控房地产业。从2004年开始，国家对房地产投资的增长进行宏观调控；2005年又针对房地产业投资规模过大、房屋价格上涨过快、需求偏大、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，采取金融、税收、调整土地供应政策等措施进行调控，使房地产投资增长速度从2003年的29.7％放慢到2005年的19.8％。二是房地产发展周期对本市的影响有特殊性。本市的城镇化进程比全国至少晚十年，我国房地产业第三周期始于1998年，而本市房地产业此时才处于第二周期。且第二周期始于2001年，比全国第三周期的启动滞后了3年。在宏观政策的作用下，增长速度相对比较平缓，加上本市的滞后期3年，这一周期的时间相对较长，回旋余地相对较大。三是本市“二手房”税收政策苛重，降低了岛外购房者投资置业的升值预期，影响本市房地产业整体的发展。这一因素可通过提升购买量给予增补。四是产权酒店缺乏相关的管理法规，这一因素可借用与本市同等的中等城市的管理办法运作。
  （二）三亚市政府对土地市场调控力度的加大
  市政府在完善和落实三亚楼市可控实施细节的基础上，加强土地资源管理，严格控制规划指标，有效推动房地产业向“高端、适度、有序”方向发展。通过落实土地储备量，控制土地供应总量，按规划合理地配置土地资源。在滨海一线原则上不批建房地产项目，坚持推行国有土地使用权“招（商）拍（卖）挂（项）”出让制度，确保了土地交易的公平、公正、公开。市政府按年度对房地产业进行调整规划，提高房地产开发项目的审批门槛，实行适度发展、成片开发的政策，有效杜绝了开发小而散的楼盘，着重发展了休闲度假置业型的旅游房地产，同时兼顾市民住房条件需要，把控房地产业由粗放型增长向集约型增长转变。市政府采取了以下多项措施，加大对土地市场的调控力度：一是适应御寒、疗养等不同需求，稳步发展了富有三亚特色的度假居住型房地产；二是切实加强了产权式度假酒店开发建设的管理；三是推动房地产中介市场健康发展；四是规范了家庭旅馆经营和房屋租赁业主的管理；五是加强了对房地产市场的检测，规范商品房预售管理；六是建立健全企业信用制度，落实差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，依法严厉查处囤积土地、捂盘惜售、哄抬价格等行为。
  （三）开发质量的提高与房地产业高品位的发展
  三亚市政府严格实行准入制度，鼓励以置业和创业为主的高端化、国际化房地产业的发展，加快房地产业发展的高品位。一直来，坚持高标准规划、高标准设计、高标准开发、高标准经营和管理，尽力提高资源的利用效率，积极发展高端旅游房地产，鼓励开发高品质的星级宾馆、度假村等项目；推进分时度假酒店、产权式酒店、酒店式公寓等项目的开发；加大商业地产和商务办公地产发展力度；在旧城改造过程中，除回迁安置需要外，限制新建普通住宅。本市城区实现“南进北扩，东拓西展”战略，东部开发海棠湾片区，西部加快海坡度假基地、天涯海角、红塘湾、三美湾、崖州湾等片区开发，北部加快火车站、落笔洞等片区开发等，为房地产投资需求提供了平台。三亚市政府通过引导投资开发高端产品，拉动本市房地产投资大幅增长。“十五”规划末期的2005年，由投资开发拉动的建筑业和房地产业共完成增加值17.02亿元，占年度GDP的25.7％，比上年增长31.4％，对GDP贡献率达52.2％，拉动经济增长6.8个百分点。通过高品位房地产的发展，以文化业态、科技业态为基础，吸引大批高中端的人才到三亚市定居、创业，创办文化企业、科技企业、研发机构、创新基地，大量聚集三亚市的“人气”。三亚市升格为地级市后，入境旅游发展态势良好，海外游客数量迅速增长，不断增多的国际人士成为三亚市旅游房地产市场潜在的巨大购买力量。为了提高城市规划建设的档次及土地利用的价值，鼓励高端产品的开发，规划构建有多种文化特色的俄罗斯村、韩国村、东南亚各国村等国际社区，使更多的成功人士和富裕阶层落户三亚市，推动三亚市逐步向国际化迈进。
  （四）宜居环境的营造与房地产片区配套设施的完善
  市政府注重加强房地产开发片区的公共配套设施建设，营造宜居环境。大力完善城市配套功能，提升文化品位；完善房地产片区停车场所、商业服务、文体活动、教育医疗、社区服务等配套设施，有力拉动消费需求。同时组织房地产企业加强宣传促销力度。2007年共组织房地产企业到省外进行房地产整体促销5次，扩大了商品房展销市场。2010年又先后3次组织45家房地产企业前往上海、北京、太原参加房地产展销，取得了良好的经济效益和社会效益。随着本市房地产市场的快速发展，三亚物业管理规模也在迅速扩大。截至2010年底，共有正式注册物业管理企业148家（省外企业11家），其中一级资质12家，二级资质10家，三级资质115家。拥有工程师、会计师、园林师、水电技师和物业经理等各类专业管理人员近千人。市住房保障与房产管理局建立市场信息系统和预警预报体系，建立本市房屋的安全技术鉴定、管理、修缮机制，促进社区服务产业化发展，保障房地产业的有序健康发展。
  （五）房地产交易宽松便利的服务
  为了加强商品房交易办证管理，市政府出台了《三亚市商品房土地房屋权证管理暂行办法》，建立由房产部门统一办理商品房分户土地房屋权证的模式，提高房地产办证效率；对住房转让契税滞纳金实行较为宽松、有操作空间和弹性的税收征管办法。积极培育和规范二手房市场，实行一站式办理制，完善市场体系，形成梯度消费模式。为了合理配置土地资源，坚持两条路发展：一方面继续发展旅游房地产，提高进入门槛，开发具有更高品位的休闲度假产品，推进本市重点项目建设；另一方面，坚持以货币补贴为主，以经济适用和廉租房为辅的方式，保障三亚中低收入家庭住房。在国家宏观调控政策的指导下，“十一五”规划收官之年的2010年，加大廉租房、经济适用房建设力度，年内投资大批量资金，新建廉租房2145套，12.8万平方米；经济适用房2131套，17万平方米。同时积极推进少数民族地区茅草房和危房改造。2010年全市准确把握市场需求，房地产开发投资了132.8亿元，商品房销售面积达140.8万平方米，占全社会固定资产投资总额的43.52％，为三亚市打造特色产业体系、增进经济发展作出了突出的贡献。