烟台图书馆

1982年以前，烟台土地资源管理工作由地区民政部门负责，1982年10月改由农业局负责。1987年3月，烟台市土地管理局设立，同年7月开始独立履行全市土地资源管理职能。进入90年代后，烟台市各级政府加大土地资源管理力度，加强土地资源法规建设，制定土地使用权出让和转让办法，依法使用土地，有效保护耕地，同时进行土地市场建设，加强土地使用监督检查，土地资源管理逐步走上法制化轨道。
  第一节 烟台市国土资源局
  1984年1月17日，市农业局内部机构增设土地管理科，其职能是负责管理土地资源和土地使用情况，审批土地征用手续及土地统计等工作。1987年3月，市农业局土地管理科撤销，另设地籍法规科、城乡用地管理科。同年3月22日，烟台市土地管理局设立，与农业局合署办公，一个机构两个牌子。1987年7月12日，设立独立的烟台市土地管理局，列入市政府工作部门序列。同年9月10日，市土地管理局内设办公室、政策法规科、地籍管理科、城乡用地管理科、检查监督科。同时撤销市农业局地籍法规科、城乡用地管理科，行政人员编制28人。1996年市级机构改革，市土地管理局作为市政府统一管理全市土地、城乡地政工作的职能部门，内设办公室、财务科、地籍管理科、建设用地管理科、法规监察科，编制30名。2001年3月7日，市国土资源局成立，主管全市土地资源、矿产资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用等，内设办公室、耕地保护科、地籍管理科（挂规划科牌子）、执法监察科、矿产开发管理科、地质环境科、地质勘查科、政工科（2001年10月批复增设），编制42名。
  第二节 地利用总体规划
  1997年10月至1998年8月，根据国务院和山东省关于进一步加强土地管理，做好土地利用总体规划编制工作的要求，烟台市本着确保实现耕地总量动态平衡的原则，以1996年土地利用现状面积为基数，制定烟台市土地利用总体规划。全市在耕地总量略有增加的情况下，2010年基本农田保护区规划面积为40.92万公顷，占耕地总面积的88％；为确保全市2010年耕地面积保持在46.57万公顷，人均耕地不低于0.07公顷，规划期土地整理、复垦开发耕地10566公顷。1998年8月22日—23日，省土地管理局对烟台市新一轮土地利用总体规划进行评审。1999年11月2日，规划经国土资源部批准。此次规划包括烟台市土地利用总体规划，烟台市土地利用总体规划说明，烟台市土地利用总体规划图，烟台市土地利用现状图，烟台市基本农田保护区规划图，烟台市城乡结合部土地利用规划图及4项专题研究（耕地总量动态平衡研究，烟台市土地整理、开发、复垦专题研究，基本农田保护区专题研究，城镇土地利用问题研究）。规划对县级土地利用作出规定：采取指标控制，耕地减少量、耕地增加量、耕地净增加量三项指标为指令性指标；耕地减少量不得突破，耕地增加量必须完成，耕地净增量必须达到；城市用地规模不得突破市级规划下达的控制规模；重点项目用地首先保证市级规划安排的项目用地，然后再安排县级重点项目；土地的整理、复垦、开发等项目需逐一落实；其他用地指标参照市下达的各类用地指标，确保市级规划目标的实现。
  第三节 地籍管理
  1989年上半年，烟台市进行城镇土地申报登记，形成中华人民共和国成立后最完整的城镇地籍资料。全市申报单位（户）10458个、申报宗地120338宗。下半年转入权属调查和地籍测量，确认用地权属、界址、面积等是否达到发证标准。1990—1991年，在全市查清土地数量、类型、质量、分布、权属和利用状况的基础上，对全市土地权属进行初始登记和发证。为加快地籍调查速度，扩大发证数量，市县两级组织30名专业技术人员进行地籍测量，全市完成城镇土地登记发证宗地总数的44％，集体所有土地登记发证完成36％。1992—1998年，在往年城镇地籍调查登记发证完成的基础上，全市12个县市区全部完成城镇土地登记发证工作；村庄地籍调查完成99.4％，登记发证完成96％；集体所有土地及国营农、林、牧、渔场用地登记发证完成91.5％；铁路和国有公路确权1773.2公里。全市累计发放国有土地使用证40297本，集体土地所有证11801本，集体土地使用证162万本。
  1999—2000年，土地登记围绕规范登记程序、提高工作质量和效率，重点抓好企业改革过程中的土地登记和市政重点工程建设中的土地确权登记。全市完成烟威一级公路等330宗土地的确权登记工作。组织开展土地证书年检，市区内完成811宗的土地年检。2000年，全市对48516宗国有土地进行土地证书年检，全面开展集体土地证书年检工作，为城镇1.3万户房改房发放土地证书。
  2001—2002年，开展城镇居民住宅用地和军用土地登记发证工作。城镇居民住宅用地累计发放20.76万本，占应发证总数的86％；莱州市、牟平区、福山区发证工作全部结束；军用土地登记发证完成555宗，占应发证总数的91.58％。8个区市完成农村地籍信息建设。
  第四节 建设用地管理
  1982年前，烟台境内土地征用审批按《国家建设征用土地办法》征用土地。1982—1985年按山东省政府规定征用土地。1989年，烟台市对国家建设用地实行年度计划预申请制度，对未列入年度计划的建设项目一律不安排用地计划，对符合用地条件的建设项目，其用地实行项目管理，严格按照项目规模审核用地面积，从微观上严把用地关。对农村建房用地，将计划指标一次性下达到县，各县实行县乡平衡办法审批用地。全年批准国家建设和农房建设用地827.4公顷，其中耕地379.8公顷，分别比省下达的计划指标节余352.6公顷和362公顷，比上年分别减少544.13公顷和477.4公顷，是10年来非农建设用地最少的一年。
  1990年，全市开展农村宅基地有偿使用试点，宅基地在法定标准面积以内的，实行低收费，超标准部分多用多收和高收费，限制多占、乱用土地。所收费用本着取之于户、用之于村的原则，由乡（镇）统一管理，主要用于村内的公益设施建设。到年底，全市实行宅基地有偿使用的村庄达3311个，占全市总村数的50％。1991—1998年，进行土地使用与管理体制改革，完成从无偿、无期和无流动的体制到有偿、有期和能流动体制的历史转变。1992年6月25日，《烟台国有土地使用权出让和转让暂行办法》《烟台市外商投资企业用地管理暂行规定》发布实施。城镇国有土地，根据土地使用者的思想观念和经济承受能力，采取“急转弯、低起点、分步走”的实施办法。乡镇企业用地，根据企业底子薄、能力差的实际情况，采取“急转弯、小步走”做法，低收有偿使用费、缩短使用年限和降低出让总金额，得到国家与省土地管理局的肯定，并在全国推广。1991年，全市国家建设用地1241.7公顷，其中实行土地使用权出让的达951.8公顷，占用地总数的76.7％。乡镇企业有偿用地达到乡镇总数的93.4％；农村宅基地有偿使用达到97.6％。1993年成立地产评估所，为12家企业评估土地18.32万平方米。1994—1995年土地有偿使用范围不断扩大，130个生产经营性用地项目全部实行有偿出让，1156个乡镇企业用地项目有偿使用达到100％。1996年共办理出让土地111宗，出让面积104.6公顷，分别占国家建设应出让项目和面积的100％和98％；对集体非农业建设用地“转权让利”出让土地42宗，面积74.47公顷。全年土地收益（包括征地成本）1.29亿元。1998年，在国家冻结非农业建设占用耕地的情况下，市、县土地部门加大存量土地挖潜力度，审批建设用地到现场，杜绝了用耕地按非耕地报批现象。
  1999年，根据新修改的《土地管理法》规定，烟台市建立土地用途管制制度，进一步加强土地利用总体规划的实施管理；落实耕地补偿制度，实行基本农田占用许可制度、征收耕地造地费和开发复垦挂钩政策，用地单位申请用地时，必须同时做出耕地补偿计划或缴纳造地费，做到先补后占；改革建设用地审批制度，特别对农用地转用初步建立新供地制度和审批程序。2000年，对国有土地资产进行产权界定和资产评估，根据企业不同情况采取租赁、出让、作价出资等方式，维护国家所有权益。2002年，严格按规划审批建设用地，有效控制新增建设占用耕地。全市共批建设用地931.96公顷，其中占用耕地378.12公顷，各项指标均控制在预定计划范围内。为重点工程和外资项目用地开辟“绿色通道”，保证供应，实行跟踪服务。
  第五节 土地管理法规建设
  改革开放后，烟台境内土地管理相关法规逐渐细化，各种地方法规、办法相继制定实施。1989年1月12日，《烟台市征收土地荒芜费试行办法》印发。办法规定了实施辖区与收费标准，所辖区域内进行非农建设和农业种植使用土地的单位和个人，凡造成土地荒芜的，按本办法处理。建设用地荒芜的是粮田、油料田，每亩收费300～500元；荒芜的是果田、菜园，每亩收费800～1200元；荒芜其他土地的每亩收费100～200元。同年11月18日，市政府印发《烟台市土地管理若干问题的规定》，确定土地管辖范围、审批手续、补偿补助费等事宜。土地管辖范围：县市区土地管理机关主管所辖区内土地的统一管理工作；乡（镇）人民政府所辖区域内土地管理工作，具体由乡（镇）土地管理所或土地管理助理员负责；市县市区人民政府所辖区域内的基本农田和名特优农产品基地、城镇商品菜地，须经县级以上人民政府批准，并落实新的基地和菜地。审批手续：国家和县以上集体单位建设用地，须持县以上有关主管部门批准的年度建设计划和有关文件，到县级以上土地管理机关办理用地手续。乡（镇）、村集体企业、公共设施、公益事业和农村私营企业、农村个体工商户建设用地，须持县以上计划部门批准的年度建设计划和有关文件，到县以上土地管理机关办理用地手续。补偿补助费：用地范围内的青苗，按本季作物亩产值计算补偿；用地范围内的树木，由建设单位付给移栽人工费和树苗损失费，不能移栽的也按有关规定作价补偿；用地范围内的建筑物、构筑物补偿，城市规划区范围内的，按《烟台市城市建设房屋拆迁安置试行办法》执行；国家、县以上集体单位和乡（镇）企事业建设用地，被占用单位农业人口的安置补助标准按省《实施办法》规定执行。
  1992年6月25日，市政府印发《烟台市国有土地使用权出让和转让暂行办法》，确定土地使用权出让是土地使用者向县市区人民政府支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让最高年限分别是：住宅用地70年，工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其他用地50年。土地使用权出让方式可采取协议、招标、拍卖3种。土地使用权转让是指土地使用者将划拨土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠予。土地使用权转让人应向县市区人民政府缴纳土地增值费。如果转让价格明显低于市场价格的，县市区人民政府有权优先购买。土地使用权出租是承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租人应向人民政府缴纳土地增值费，土地出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。同时，《烟台市外商投资企业用地管理暂行办法》实施，确定外商投资企业通过出让方式取得土地使用权，也可以通过有偿划拨方式取得土地使用权，取得的土地使用权只有使用权，没有所有权。外商投资企业不论使用新辟场地还是使用中方合营者原有场地，均需向县市区人民政府缴纳场地使用费；外商投资企业用地期满或者提前终止使用土地，应在终止用地60日前，向县市区土地管理部门申请办理注销登记手续。
  1994年1月8日，市政府印发《烟台市变更土地登记暂行办法》，要求建立健全土地登记制度，土地初始登记后，土地所有权、使用权及其他项权利发生转移、分割、合并、终止，土地用途变更，土地所有者、使用者、地项权利者更改名称或通讯地址的，必须变更土地登记，否则不受法律保护。同年7月3日，市政府印发《＜烟台市国有土地使用权出让和转让暂行办法＞补充规定》，规定土地出让金由城市基础设施配套费、地租、征地费、拆迁安置费、基本农田保护基金、菜田开发基金、育林基金等构成，原行政划拨取得土地使用的单位和个人，其土地使用权经批准转让、出租、抵押，必须补交出让金。
  1995年2月24日，市政府印发《烟台市基本农田保护管理办法》，办法所称基本农田是指满足全市国民经济发展和人口增长对农产品的基本需求而必须保护的耕地，以乡（镇）为单位划定保护区域。
  1996年7月12日，《烟台市住房制度改革土地产权管理办法》实施，办法适用于市所辖区住房制度改革的住宅用地。办理用地手续的单位和个人，由市政府颁发土地使用证，受法律保护，未领取土地使用证的房屋一律不得进行买卖。
  2001年12月30日，市政府印发《烟台市土地储备办法》，规定凡在烟台市行政区域内从事土地储备活动的，均应遵守本办法。市区（含芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区）的土地储备工作由市土地储备机构承担。土地储备可以通过收回、收购、征用土地的办法进行。储备土地向社会供应，可采取租赁、作价入股、出让、划拨等方式。
  2002年4月1日，市政府印发《烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法》，规定了流转范围和产权界定，市、县（市）政府依法对流转的集体建设用地登记造册、核发证书，土地所有者可一次性收取流转年限内的土地补偿费，标准不得低于征地补偿费；土地使用者除向土地所有者支付土地补偿费外，应向市、县（市）人民政府缴纳土地流转收益，标准为3～6元／平方米，按市、县（市）、乡（镇）、村1:2:5:2比例分配，本费用于耕地开发、发展农村经济、基础设施和安置农民就业和生活。
  第六节 土地市场建设
  1991年春，蓬莱市率先改革土地使用制度，变无偿、无期限、无流动为有偿、有期限、可流动。选择蓬莱市良种肉食鸡示范场用地进行试点，与蓬莱市土地局签订全省第一个国有土地使用权出让合同。第一期工程占地1.64公顷、交纳出让金64万元。1992年9月23日，烟台市政府组织第一次土地使用招标会，由市政府领导和市土地管理局、市招商办公室等部门负责人参与评标，出让迎宾路南首地块8223平方米，用于建筑高层综合楼，出让期50年，标底2800万元。6家公司代表参加竞标，最后由烟台市长城科工贸集团公司以7890万元人民币（每平方米9700元）的地价中标。1993年11月19日，该公司又增补用地1420平方米，地价为1740万元，每平方米12267.6元。
  2001年，烟台市对国土使用制度进行改革：建立国有土地储备制度，市及11个县市建立土地收购储备中心和筹措资金，采取收回、收购、征用等办法储备土地500公顷，市储备中心对其中17幅共73.3公顷符合储备条件的办理国有土地使用证，为招标、拍卖和土地储备融资创造了条件；加强土地市场监管，办理土地使用权转让、出租、抵押278宗，面积216万平方米，涉及金额5.3亿元，盘活了土地资产。
  2002年，市政府强化对国土一级市场的管理，开始对土地使用权进行市场化运营。与市建设银行和工商银行签订《土地抵押贷款协议》，两家银行给予市土地资产经营储蓄中心总计42.8亿元的授信额度，市政府以城市存量土地抵押贷款用于城市基础设施建设和土地收购储备金。市土地资产经营储备中心总贷款25.78亿元，其中用于城市建设17.6亿元、用于储备资金2.6亿元、用于还贷资金4.1亿元。通过举债经营，保证了滨海路、观海路、机场路、红旗中路和中心区街改造等11项城市重点项目建设，为城市建设资金“投入—回收—再投入”的良性循环机制奠定了基础。加快土地收购储备，根据《烟台市土地储备办法》，市区划定包括芝罘、莱山和牟平区总计540平方公里的土地储备控制区，各县市政府也积极开展土地储备工作，全市暂储土地1100公顷，其中市区173万平方米。推进国土资源的市场化运营，烟台市及9个县市区建立起规范的交易市场与制度。年内，全市出让土地1489.7万平方米，实现政府收益9.59亿元。9个县市区开展土地公开招标拍卖和挂牌交易，海阳市拍卖的6.62万平方米房地产开发用地以6130万元价格成交；市土地资产经营储备中心组织的福山区城里街1283平方米土地拍卖，每平方3039.75元，是全市土地拍卖最高价；栖霞市的2610平方米商住用地拍得750万元，每平方米2873.56元。年内征收土地租金2312.92万元。
  第七节 土地使用监督检查
  1986年11月，市委、市政府召开会议，部署开展清查处理1982—1986年期间非农业建设用地工作。市和各县市区及乡（镇）、村均成立领导小组和工作班子，全市有2.3万人参与。1987年6月，清理工作结束。全市共清理出违法占地用于建设的单位（户）8572个，违法占地4206.31公顷（其中占耕地3273.1公顷），属于国家建设违法占地单位913个，违法占地7796.61公顷（其中占耕地459.37公顷）；属于乡（镇）、村集体违法占地建设占地单位4732个，违法占地2602.52公顷（其中占耕地1724.41公顷）；属于农民违法占地建住宅共80079户，违法占地824.45公顷（其中占耕地189.32公顷）。7月，土地清理工作转向处理阶段，制定处理违法占地意见，各县市区选择有代表性乡（镇）进行试点。1988年8月29日，违法占地处理工作全部结束。全市共处理违法占地82635个单位（户），占清理出违法占地单位（户）总数的96.4％，其中以补办手续处理的66356单位（户），以罚款处理的21358个单位（户），以退地处理的364个单位（户），以拆除违法建筑物处理的1111个单位（户），以没收违法建筑物处理的3户，因违法占地搞建设受到行政处分的4人，1人受到刑事处罚。
  1989年，全市建立和规范土地监察工作制度，完善土地监察体系。在市县两级设立土地监察或专业队员的基础上，所有乡镇设立专职土地监察员或执法小分队，80％以上的村设立土地监察信息员，建立起一支强有力的执法队伍；市土地局制定《土地监察暂行规定》《处理土地行政案件暂行办法》等7个规章，实现立案、调查、处罚、执行程序化；在市、县、乡全面实行分级负责的用地跟踪监察办法，各县市区负责辖区所有用地的跟踪监察，乡镇负责农民建房用地跟踪监察。全市立案624起，当年处结613起，结案率达98.2％。
  1990年，全市对有关部门越权批地及其他各类违法占地案件进行清查处理。市县两级分级负责，全市共清理出各级政府越权批地、干部职工违法占地建私房及各类违法占地案件4501件，违法占地1477.87公顷，处结3312件，占地1439.33公顷，分别占查出总数的74％和97％。
  1991—1994年，全市开展“三无（年内无违法批地、无违法管地、无违法用地）乡镇”“四无（年内各行政村无违法用地、无计划外用地、无荒芜土地、无越级上访土地案件）村”创建活动，有71％的乡镇、88％的行政村达到标准。1995—1997年，对联建、联营、代建、自建的住宅楼、商业楼、综合楼等对外出售、出租和炒卖地皮违法行为进行清理，有重点地对34个违法用地单位进行依法处理。
  1998—1999年，对土地非法交易进行清理。全市共清理出1997年4月15日前发生的土地非法交易1426宗，金额15645.91万元；1997年4月16日—1999年5月10日发生的土地非法交易2687宗，金额25600.23万元，处理139宗，金额927.68万元。
  2000—2002年，全市9个县市区的土地部门设立土地分局或监察大队，120处乡镇设立土地管理所，配备土地监察人员276名。市国土资源局对房地产开发建设用地进行清查摸底，共查出违法用地481宗226.47公顷。对清理出的违法用地依法进行处理，全市共处理411宗，追缴土地出让金7354.5万元，罚没款204.5万元，收回闲置土地2426公顷。对其中48个项目作出停缓建处理，收购、收回土地7.1公顷。对14人提出进行行政和党纪处分。