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中华人民共和国成立后，全市建筑行业管理大致经历三个阶段：建国初期至1977年，完全实行计划管理，一切均由政府部门统一计划安排；1978年至80年代中期，承包经营、资质管理等市场手段进入行业管理领域，计划与市场手段并存，计划管理占主导地位；80年代后期至2002年，从市场手段为主导，逐步转变为完全市场化管理模式。
  第一节 机构
  烟台市建设局（参见第三编第一章）
  直属单位 烟台市城市房地产综合开发办公室 2001年5月成立，为隶属市建委全额拨款副县级事业单位。主要负责编制和提报城市房地产综合开发与发展计划并组织实施，城市房地产开发项目的监管等。
  烟台市建设工程质量监督站 1984年7月，烟台市城乡建设施工管理处成立，对外挂烟台市建筑工程招标投标事务所牌子，为科级事业单位。1985年3月，该处撤销，改称烟台市建筑工程质量监督管理站。1991年3月，易现名。
  烟台市建筑施工安全监督站 1986年8月成立，为科级事业单位。主要负责市区施工企业的安全生产、劳动保护等。1987年7月，撤站改处，升格为副县级。1997年5月，撤处易现名，为隶属市建设局科级事业单位，职能不变。
  烟台市工程建设造价管理办公室 1997年成立，为科级事业单位，主要负责拟定全市工程造价管理制度建设工程预算价、控制价、合同价和结算价的管理等工作。
  烟台市建设工程招标投标管理办公室 1984年7月，烟台市建筑工程招投标事务所成立，与市建管处一个机构、两个牌子。1985年3月该所撤销，工程招投标事务划归市工程质量监督站。1994年3月成立烟台市工程建设招标投标事务所，科级全民所有制事业单位，经费实行自收自支。2001年5月该所撤销，成立烟台市建设工程招投标管理办公室，为全额拨款事业单位，隶属市建设局。
  烟台市城市拆迁安置办公室 1983年11月，市政建设管理局成立，下设城市拆迁管理办公室。1987年7月，该室改称烟台市建委拆迁办公室，为全额拨款科级事业单位。1991年，易名为烟台市第三拆迁办公室。1995年改称烟台市城市拆迁安置办公室。
  烟台市市政工程总公司 1964年5月，烟台第一工程队更名为市政工程队。1977年9月，改称市政工程处。1985年4月，该处撤销，分别设立烟台市市政工程公司和市政工程养护管理处，均为隶属市政管理局的自收自支科级事业单位。1987年8月，市政公司、市政养管处、市政拆建工程处合并，组建烟台市市政工程公司，为隶属市建委中型（二）企业。1988年12月，该公司由企业改为自收自支县级事业单位。1995年1月，改称市政工程总公司，原隶属关系、职能不变。
  第二节 经营管理计划管理施工计划管理1978年始，烟台地区基本建设委员会除下达国家建设项目计划任务外，同时对直属企业和各县（市）属施工企业下达8项经济技术指标。1983年，全市建筑业体制改革开始，以市属企业为主，全面推行招投标制，指令性计划改为指导性计划。
  重点工程计划管理从70年代末开始，烟台地区实施的各项国家重点工程，均由建设主管部门与银行、物资、交通、水电等有关部门组成建设指挥部，集中人力、物力、财力组织施工会战，以保证工程项目按期竣工。1979年竣工的焦家金矿工程、1985年投产的烟台合成革工程和烟台港西港池建设项目等，均采用这种方式。
  施工企业计划管理 自70年代起，烟台地区县属以上国有、集体企业逐步加强计划管理。市建筑公司实行公司与工区、直属队两级管理。重点工程由公司签订合同；一般工程由区、队与建设单位直接签订合同，编制计划施工。1984年后，建筑工程进度、从业人员与工种安排、机械设备使用、主要物资购运及吊装与技术组织等，全面实行计划管理。
  承包经营 承发包工程 1971年始，烟台地区县属以上建筑企业执行全省新的建筑施工预算定额和基建收费标准；乡镇企业（建筑队）多采用包工不包料方式经营。1985年，市建筑公司承包市电信大楼工程，采用转包、分包方式，将大楼土方工程、地下室混凝土工程分别转包给省机械施工公司和省冶金建筑公司。90年代，承发包工程均以合同进行规范。
  统建工程 80年代中期，芝罘区奇山、幸福河住宅小区建设，烟台市房屋建设综合开发公司等施工单位采取包工包料、统一组织施工方式进行，这是一种扩大范围的承发包方式。
  招投标（承包）工程 1984年4月，市建筑公司在全市率先将招投标引入建筑工程领域。至1985年，全市实行招投标工程266个，累计建筑面积75.4万平方米，中标值1.83亿元。1985—1990年，建筑工程招投标以“议标”方式为主。90年代，全市大部分工程采取公开招标，部分工程为“议标”或“邀标”。主要有报价投标、系数投标和总价承包等几种。
  团组承包工程 1988年，市建筑公司开始采取由基层单位承包工程、团组集体运营方式。同年10月，该公司内部实行领导班子以风险抵押金方式集体承包建筑工程。2001年5月，市国资局批准该公司实行授权经营，即公司对内部不具备法人资格的分支机构（分公司、处、厂等），实行法人委托经营。
  第三节 工程建筑管理
  工程设计管理 1975年前，烟台地区未设建筑工程设计管理机构。1975年，烟台市建委将建筑工程设计业务委托烟台地区建筑设计院代管。1984年，烟台市建委设科学技术科，具体分管全市工程勘测与设计工作。1985—1997年，全市房地产开发、市政工程规划与设计审批，由市县两级规划管理部门负责。1999年国家《建设工程质量管理条例》颁布后，全市开始实行开发建设施工图审查制度。2000年，烟台市勘测设计审查服务中心成立，依法对施工图纸进行专业技术审查，凡施工图纸未经审查或审查不合格的，不予发放施工许可证。2001年5月，该中心取得部颁审图甲级资质。至2002年，全市有建筑工程设计审查单位9个，其中甲级资质1个，主要负责审查二级以上工程设计施工图；丙级资质8个，负责审查所在县市区内三级工程设计图纸。至年底，全市审查各类工程1474项，累计建筑面积709.5万平方米，施工图纸审查率90％以上。
  工程质量管理 1978—1984年，境内建筑工程质量等级均由施工单位自行评定上报，行政主管部门每年对工程质量例行检查。1984年，市县两级5个城乡建设施工管理处相继成立，负责市区及当地工程质量监督、检查。1989年，烟台市在全省率先执行《建筑工程质量检验评定标准》，工程合格率89.76％，优良率26.25％。至1991年，全市县以上城区和工矿区建筑工程质量监督覆盖面为90％。1992—1996年，相关部门先后制定3级工程质检和单位质量评定、内部交接验收、工程质量奖罚、全优工程验审及工程回访保修等多项规定。自2000年4月起，市县质监站依据部颁规定调整竣工验收方法，改由质监站现场验收为建设单位组织相关单位验收，质监站对验收过程实施监督。2001年下半年，全市取消“优良工程”等级评定办法，实行“备案制”。至2002年，全市办理竣工验收备案的工程638个，备案率44.67％。
  工程质量通病治理 1987—1988年，烟台市建筑工程质量在全省建筑工程评比中连获第一名。1989年，市建筑业按照部颁建筑工程质量评定新标准，对此前工程中出现的地下室、卫生间及屋面渗漏、外墙开裂以及水泥压光地面起砂等质量通病攻关。1990年，全市工程合格率97.49％。自1997年起，全市连续三年开展工程质量通病治理活动。2000年，创建无质量通病工程3020个。
  工程监理 1988年，建筑工程开始接受施工监理。1989年，烟台市被列为全省施工监理试点城市。1990年，全市第一个监理试点工程物资（国贸）大厦竣工。1991年，烟台第一监理公司成立，为全市首家工程监理单位。至1992年，监理公司8个，从业300多人，全市监理工程的比例为20％，县市区的工程项目没有进入监理范畴。1995年，全市监理工程增加到70％。至2002年，全市共有监理企业31个，其中甲级企业2个、乙级企业13个、丙级企业16个，从业1129人，监理工程产值102亿元，监理工程的竣工一次交验合格率100％，优良率85％以上。
  工程造价管理 1978—1995年，烟台市建筑工程造价执行预算定额和材料预算价格。1995年9月始，全市对材料价格实行动态管理。1997年，市工程建设造价办公室对全市500多种建材价格进行调整。1998年，全市执行建设共用产品信用证制度。1999年，在全省率先实行中准价加浮动和市场信息价的材料价格发布、管理模式。2000年始，全市所有建筑工程中的人工工资单价实行浮动价，由施工企业根据自身取费等级、工程规模与市场需求状况，在高低单价范围内自主确定报价并在合同中约定。
  安全生产管理 1979年始，市建筑公司等国有企业在全行业率先设质量安全部门。80年代初期，先后制定防高空坠落、防触电、防爆炸、防坍塌、防中毒等多项生产安全规定。1987年，提出使用安全“三宝”（安全帽、安全带、安全网）等10项安全技术措施，省有关部门予以肯定并在全省推广。1988年，在全省建筑业安全达标验收中，市建筑公司成为两家达标企业之一。1989年，市建管处开始对行业内电工、架子工等特殊工种进行专业培训。1991年，全市建筑业因工死亡率降至0.076‰，比此前下降30％以上。同年，建设部在全国4级以上施工企业开展安全达标活动，烟台市代表全省接受检查，全部达标。1995年，市建筑公司安全生产管理经验在全国推广。1998年始，烟台市建筑施工安全监督站在全市组织开展创建文明工地活动，按照国家颁布的《施工现场安全检查标准》，检查隐患，兑现奖罚。
  至2002年，全市各县市区均设立建筑施工安全管理处（站）；所有3级以上施工企业设置职能科室，建筑工程安全监督覆盖面为96％。同年，市政工程安全纳入行业安全管理范围。1997—2002年，全市建筑业年均因工死亡4人，死亡率降为0.05‰。建筑工程创省级安全文明小区和文明工地各2个，市级安全文明工地600多个；市区工地安全达标率90％以上。
  第四节 建筑市场管理
  施工企业资质管理 1984年7月，烟台市城乡建设施工管理处成立，负责市区建筑工程质量监督、检验与建筑队伍管理。自1989年下半年起，全市开始进行建筑企业资质普查，按企业技术力量、固定资产、施工能力等核定企业施工范围。
  90年代初期，全市房地产开发企业资质按级别审批。一级资质由建设部审批；二级、三级资质由省建设厅审批；市建设行政主管部门负责转报、申报三级以上资质企业材料和审批四级及以下企业资质。
  1995年5月，烟台市建设市场治理领导小组成立，全市房地产企业资质成为集中治理、整顿的重点之一。“九五”期间，全市建筑企业资质、取费许可证、安全资格证及多类专业技术人员上岗证等集中审核，实行企业资质一票否决制。
  2001年4月，全市建筑企业资质等级按建设部《建筑业企业资质管理规定》进行调整、划分。2002年，全市施工总承包企业353个（一级6个、二级53个、三级294个），专业承包企业183个（一级4个、二级39个、三级140个），劳务分包企业10个（一级2个、二级5个、三级3个）。
  工程项目用地管理 1985—1991年，全市房地产综合开发项目基本实行行政划拨土地。获土地使用权的建设单位，持批准的固定资产投资计划和项目选地意见书，办理土地划拨手续，只承担土地征用补偿费和相关手续费。
  1992年始，全市除国家机关、公益事业项目和安居工程等保障性用房建设用地实行划拨外，其他所有建设用地均实行有偿有限期使用。住房与商务商贸、厂房、办公用房等工程项目的用地限定最高和最低使用年限。土地出让价格为市政府批准的基准地价、地段价差与地上附着物、建筑物评估补偿额之和。一般地段采用协议出让，个别地段实行招标出让。
  2002年始，开发建设用地全面推行招标、拍卖和挂牌出让等形式。
  工程招投标管理 1984年始，市区建筑工程招投标事务由市建筑工程投标招标事务所负责。至1995年，莱阳市、招远市等13个县市区相继成立工程招标管理机构，全市专兼职管理人员46人。市县两级制定贯彻《山东省建设工程招标投标管理条例》的规定和实施办法，严格控制“议标”（指定招标），适当邀请招标，推行公开招标和明标暗投。1995年9月，市建委、法制局、监察局组成联合检查组，检查全市招标工程，规范建筑市场。至年底，全市招标工程576项，累计建筑面积191.4万平方米，总标价13.84亿元，公开招标率为20％，工程降低造价1.8％左右，缩短工期15％，节省资金2290万元。年内，全市建筑工程勘测、设计纳入招投标管理范围。
  1996年，市直工程监理、装饰装修承发包交易相继纳入招投标管理。市直全面取消“议标”，公开招标和邀请招标成为主要招投标方式。1999年，市政与水利设施等工程先后实行招投标。2000年，建筑工程设备材料的招投标范围由原来的电梯、锅炉、钢材、水泥等，扩大到空调主机及弱电系统等成套设备设施。2001年，市建设工程招投标管理办公室开展招投标工程及工程招投标代理业资质审查、标底审定，查处招投标过程中的违纪违法行为。至年底，全市建筑业从勘测设计到建筑施工及各种专业承包，均实行招投标管理，工程承发包、招标代理与交易服务的职能分离。
  2002年，全市取消“建筑工程许可证”制度，实行文件备案制。放宽外商与国内私人投资、境外捐资和私人控股建设项目的招投标标准。至年底，全市共有招投标代理机构3个，代理工程额23.8亿元。