烟台图书馆

1986年3月，烟台市被国务院确定为全国首批房改试点城市，全市房改工作正式启动。5—8月，市住房制度改革办公室对芝罘区4万户居民、全市600多个企业进行调查测算，形成烟台市住房制度改革第一套方案。9月，经国家体改委和国务院房改办组织专家修改后形成第二、第三套方案。10月，市房改领导小组赴京向国务院房改领导小组汇报，形成第四套方案，并经国务院组织有关部门审议通过。
  1987年，烟台市分别在芝罘区、福山区3次按第四套方案模拟运转，之后对运作方式予以修改。7月，国务院印发《关于烟台市城镇住房制度改革方案的批复》，批准于8月1日正式实施，实施范围为芝罘区内的中央、省、市、区属单位和居民。1988年5月，市政府决定住房制度改革分期分批在全市范围内推开。1989年7月—12月，烟台市城镇驻军营房产权登记发证也基本结束。
  1991年底，全市房改全面实施。1994年7月，全面推行住房公积金制度，推行租金改革并逐步提高公房租金，公有住房出售步伐明显加快。1998年8月，市政府决定，改住房福利性实物分配方式为工资性货币分配方式。至2002年底，全市累计出售公有住宅20.16万套。住宅房地产业已成为全市经济建设支柱产业，全市基本实现住宅商品化、社会化。
  第一节 住房制度改革
  1987年7月经国务院批准，烟台市城镇住房制度改革试行方案在全国率先制定，并于8月1正式实施。住房改革试行方案的内容是：1．提租发券。通过发券代替发放人民币，将租金标准提高到准成本租金1.28元／平方米。通过房租收回住房券，且发给住公房职工的住房券，原则上发券总额等于新增加的租金总额。2．实行空转。对改革后租用新建住宅和购买公有住宅的职工，均由所在单位按统一发券系数发人民币，并代扣租金（如交租有余，进入个人购建房基金）和归还银行贷款。资金来源，属企业单位的进入成本，属行政事业单位的列入经费支出。3．实行减免补助。对于发给的住房券全部交租后，仍要在原负担租金基础上增加较多支出的家庭，在一定时期内对其增支部分给予适当减免补助。4．出售公有住宅部分产权。同年10月22—25日，烟台市举办房改后第一次市区住宅交易调换大会，3天半时间共向个人出售公房45套，调换住房142套，办理私房交易52套。
  1988年5月26日，市政府制定《烟台市城镇住房制度改革实施意见》，在进一步完善、深化市区房改的同时，把住房制度改革分期分批在全市范围推开。同年底，烟台市房改后的第一个实验小区——民生小区实现当年改造，当年竣工，优良工程率达53％以上，除安置回迁户外，有500多套住宅作为商品房出售。住房制度改革在烟台市初见成效，在全省、全国产生巨大影响。随着房改方案实施，职工家庭房租支出由此前占家庭基本工资收入的1.4％左右，增长到20％左右，调动了职工的个人购房积极性。同年，个人购房达400多户，市区房改进入实转阶段。1991年，全市确权发证工作基本结束，产权产籍管理符合部颁标准。至1993年，累计出售住宅1.65万套，总建筑面积98.7万平方米，回收资金4.7亿元。
  1995年10月，《烟台市深化城镇住房制度改革方案》及9个配套文件出台，规定：1．全面推行住房公积金制度。所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴纳住房公积金。2．推行租金改革，逐步提高公房租金。公房租金按上年职工家庭平均收入的比例确定，取消1987年房改时23.5％的住房补贴，租金逐年提高，到2000年，达到占双职工家庭平均工资的15％。同时规定住房标准，实行超标加租的政策。3．加快公有住房出售。新建商品房市场价新区为1277.4元／平方米，旧城改造区为2200元／平方米，按不同家庭收入，对出售公房分别实行817.5元／平方米的成本价和513.8元／平方米的标准价。扩大公有住宅出售范围，按自愿的原则向职工出售，对无力购买成本价格（全产权）的家庭实行标准价（部分产权）作为过渡。对1987年购买公房的职工，仍享受原方案所规定的权益，也可按本方案规定的价格补交房价款及住房补贴后，享受本方案规定的权益。对1993年1月1日之后，按原房改政策购买的公有住房，一律按规定政策重新计算实际售价，明确权属权益。4．加快经济适用住房的开发建设。实施“安居工程”，建设经济适用住房，着力完善社会保障性质的住房供应体系，面向中低收入家庭解决住房困难问题。在住房分配上，实行有偿分配公有住房，新分配的住房，均采取收取租赁保证金的方法。
  1996年，全市坚持“分步实施，小步快走”的提租原则，加快租金改革力度。全市租金标准达到0.7～0.9元／平方米，公房租金占职工家庭收入的6％，公房租金、售房价格日趋接近成本租金和售房成本。
  1998年8月31日，市政府印发《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》，改住房福利性实物分配方式为工资性货币分配方式，即改单位为职工建房、买房、分房为单位按职工工资的一定基数逐月随工资发放住房补贴。住房补贴是职工个人的专项住房储金，是职工个人购房、建房和租房的主要资金来源，不计入职工个人所得税基数，企业不计入社会养老、失业保险统筹基数。自10月起，市区每月按职工工资基数的20％发放“住房补贴”，以此作为职工购房或租房主要资金来源。自1999年1月起，1～5等房月租金平均为2.08元／平方米；售房价格均按成本价（991元／平方米）执行，不再执行“工龄折扣”；停止住房实物分配，由职工按7项成本因素或3％以下的利润构成购买。同时，提出采取“统建统管”方式建设职工普通住房和经济适用房，逐步开放已购公房和经济适用房市场。10月1日，市区在全省率先发放职工“住房补贴”，市直单位发放率50％。
  1999年12月2日，市政府印发《关于进一步深化城镇住房制度改革方案的意见》，规定自2000年1月起，市中心区在职职工住房补贴发放比例由原工资基数的2％调整为25％。对1998年以前参加工作、1998年未去世的职工，按工龄、职务、住房面积标准发放“一次性住房资金补偿”。凡1995年以前房改购房的职工家庭，无论原购房产权性质如何，均需按1998年房改政策将原产权理顺到成本价；公房出售取消标准价，均按成本价（991元／平方米）执行，各项售房政策执行到1999年6月底。2000年9月，市政府再次发出通知，要求公房出售取消现住房优惠，成本价调整为1010元／平方米。自2002年10月起，市直机关及财政全额拨款事业单位职工（含离退休人员）住房补贴比例改按月工资基数的35％计发。差额拨款与自收自支事业单位参照执行。
  至2002年底，全市出售公有住宅20.17万套，建筑面积1325.54万平方米，售房资金收入累计36.45亿元。其中，市直出售8.78万套，建筑面积522.48万平方米，售房款18.2亿元；建设经济适用房18625套，建筑面积146.25万平方米，其中市直6463套，建筑面积45.7万平方米，同时发放住房补贴的人数26万人：有971个单位兑付职工一次性住房资金补偿，兑付人数39294人。全市私房率达到90％以上，房地产市场交易异常活跃，基本实现住宅商品化生产，住宅房地产业已成为烟台市支柱产业。
  在住房分配制度改革的同时，市区及各县市普遍实施住房供应体系改革。主要是逐步实行“双轨制”，即建立以高收入家庭为对象的商品房供应体系，对夫妇双方年工资收入之和为市区家庭双职工年工资收入之和4倍以上的高收入家庭，提供商品房，实行市场价；对高收入之外的中低收入且住房困难的家庭，先后提供解困房、安居工程房、经济适用房和廉租房，价格从优。
  第二节 住房公积金制度
  1995年10月，市政府确定推行“住房公积金”制度。烟台市公房租金管理处更名为烟台市住房资金管理处，专门负责管理住房公积金。同年，市直单位基本建立起“住房公积金”制度，职工人均月公积金45元，每月汇缴公积金400多万元。1996年，市政府印发《关于加强我市住房公积金和国有住房出售收入管理的通知》，全市普遍实施“住房公积金”制度，共归集公积金1.3亿元，其中市直96％的单位实行公积金制度，90％的职工缴纳公积金，归集公积金6900多万元，缴交率居全省各市地之首。1998年底，全市公积金制度覆盖面扩大，累计收缴6.4亿元。1999年12月，市政府确定自2000年1月起，住房公积金缴存比例由5％调整为6％。2000年，全市实行公积金制度的单位和个人分别为93.8％、95.3％，累计收缴13.46亿元。2001年，全市实行公积金制度的单位和个人分别为94％、95％以上，累计收缴17.72亿元。至2002年，全市累计收缴20多亿元。
  公积金缴存基数，以国家规定的工资总额中的计时工资或计件工资、津贴、补贴三项计算。公积金由单位承担部分和个人承担部分构成，职工个人分担部分由单位按月在职工工资中代扣，连同单位为职工缴纳部分，由各单位于当月发薪后5日内向公积金管理单位缴存。
  公积金不允许随意支付。职工家庭购买、建造自住住房及自住住房大修理的，离退休、离职或出国定居的，调离市区的，在职期间去世，均需填写申请书经审核批准，方可支付公积金。
  公积金实行有偿使用。有偿使用范围：职工购买、建造、大修理自住住房抵押贷款，城市经济实用房包括安居工程住房建设专项贷款，单位购买、建造职工住房专项贷款。有偿使用条件：单位（个人）按期完成公积金缴存任务，单位购建房计划已纳入市房委会批准的公积金年度使用计划，单位（个人）购建房自有资金已落实30％以上并存入承办银行，个人购建房贷款须提供具有偿还贷款能力的单位担保或有价证券和住房作抵押物。
  公积金计息年度为每年7月1日至次年6月30日。当年归集的职工个人公积金按活期存款利率计息，上年结转的职工个人公积金本息按三个月整存整取存款利率计息。每年6月30日按上年7月1日银行挂牌的活期存款利率和三个月整存整取利率对公积金缴存单位计息，单位将职工个人当期利息计入公积金个人明细账，转入本金。
  第三节 房产交易
  70年代，市区房产市场只进行少量的私人房产交易和租赁。1980年，市房管局设住宅交易调配管理所，开展公房、私房、单位自管房的交易调换业务，但业务量很小。1987年，烟台市房产交易管理处成立，办理市区房产买卖、租赁、互换、析产、更名及抵押业务。1990年，市政府制定《烟台市房产交易市场管理实施办法》，当年办理交易户2749户，交易额6000万元，分别比上年同期提高13.6％、39.2％。1991年，市房管局整顿房产交易市场秩序，利用价格、税收等经济杠杆对市场活动进行调控。1993年，市房产交易处下设房地产评估事务所，同时在莱州市、长岛县、福山区、牟平县设工作站，开展房产评估业务。1994年，烟台市首次公布《房地产交易规则》，对房地产交易范围及各类性质的房产交易作出规定，并成立烟台市房产经营中介代理公司。自1995年起，全市实行商品房预售许可证制度。1994—1995年，在华达大厦创办一处房地产交易市场，共办理商品房销售许可证48份，纳入管理的开发公司32个；办理租赁许可证125个，面积6687平方米，租赁额642万元。1996年，市房管、价格等部门调整私房买卖、互换、赠予、继承、析产等有关价格控制标准。当年，房产交易3794户、1.38万间、23.6万平方米，交易额1.67亿元。1997年，烟台市房地产信息中心成立，利用微机处理系统向社会发布全市买卖、租换房屋信息。1999年，房产交易3.1万户，面积153万平方米，为原计划的214.1％，收取服务费1889万元。
  2000年1月，全面放开已售公房和经济适用房交易市场，建立准开、准入制度，控制通过二级市场逃避税费行为，交易税费为交易额的2％，为全省最低税费额度。同年，还在市区建成房产交易大厦，房产交易130万平方米，交易额13.9亿元。2001年，市中心区房产交易4908户、81.02万平方米，交易额9.37亿元，比上年增长43％；房改房交易1745户、10.38万平方米，交易额1.12亿元，增长112.1％。11月，市建设局举办全市首届房地产展示交易会，66家企业参展，设摊位72个，签订购房合同457份，总面积5.6万平方米，成交住宅98套、8677平方米。这次展交会开创了全市房地产商品“超市化”经营新模式。2002年，成立烟台市房产市场管理办公室，办理商品房交易3298户、55.26万平方米，交易额8.03亿元；存量商品房上市交易2453户、26.64万平方米，交易额2.76亿元；房改房上市交易2412户、15.06万平方米，交易额1.64亿元；为更名、改制企业办理房产转移登记341户，面积80.81万平方米；完成房屋抵押登记2334户，面积105万平方米，抵押标的额16.89亿元；办理租赁登记22户，面积1.25万平方米。同时，住房置业担保业务也有了快速发展，牟平区、福山区、开发区分支机构开始运营，共受理市民住宅置业等消费贷款担保1422户，担保贷款额2.03亿元。