山东省图书馆

弄海园坐落于青岛高科技工业园石老人国家旅游度假区，面对石老人海水浴场，占地230亩。现建有73户别墅，50户公寓，79户店面，一幢容纳百户的海景套房大厦。附设有亚洲最大的高尔夫球练习场和美国风味的纽奥良爵士乐餐厅，是青岛地区最早竣工的高级住宅社区之一。
  我作为弄海园（青岛全统旅游育乐有限公司）的总经理，回顾到大陆来投资并建成弄海园的历程，心中颇感欣慰。
  我念的是会计专业，创业后也一直以会计师工作为主轴，何以会投身于房地产项目的经营投资？其中原因很多，但我认为个人的性格与志趣是影响我发展的一个重要原因。在我的认知里，会计师做到一定程度之后，应该朝管理方向发展。可是一旦投身管理事业，会计师的领域又嫌过狭。我希望能在人生的过程中，留下些堪记一笔的东西，于是乎在会计师做了约五年以后，我决定转向房地产。
  当时，台湾的房地产业因供需失调，购屋的人已极有限，而中国大陆欲开始发展，我认为是个很好的机会。在大环境逐渐成形之际，我个人的实力也已有了一定基础，我想，应该是发展的时间了，所以在1990年4月，第一次赴中国大陆勘探市场形势，那年我37岁。
  1990年4月，我在海南岛接触到当地的《土地管理法》并开始研究。由于那是中国大陆第一份有关土地方面的成文法规，意义非比寻常。回台不出一个月，我即获《华视新闻杂志》制作单位邀请，在电视节目中发表了自身对于两岸通商的一些观点。之后，我在海南、珠海一带往返了许多趟，发现如果只凭个人的摸索，可能发生速度过慢、效果不彰的问题。几经思考，决定写一份报告书，将我个人意欲投资的想法表达出来，并将其寄给中国大陆沿海14个开放城市的市长，希望获得较详细的资料，并受邀前往适当地点投资。后来我收到大连市市长的回音。
  同年，我在泰国方面的公务正好告一段落，自东南亚回到台湾后不久，从报上看到一则销售青岛房地产的讯息，那是中国大陆的房地产项目中，第一个在台湾正式推出的，相当令我振奋。当时我旗下刚好有一批销售人员闲置，我便与他们共同联络南部代销事宜。某公司杨董事长，后来亲自从台北南下高雄来找我，希望我加入他们在青岛的房地产投资行列，并邀请我于1990年10月初，赴青岛实地参观。
  记得，他的工地位于青岛郊外，实地勘探之后，我评估该区并不易于短期内发展，便婉谢了他的美意。旅居青岛那段时间里，我和随行的经理投宿在现今东部开发区内的海天大酒店。有一天没事，与酒店服务人员闲聊，问起他们青岛什么地方地理环境较佳，他们说:“您可以向东发展，特别是石老人国家旅游度假区一带。” 于是我们便搭了计程车前去一探究竟，果然发现了弄海园这块宝地。
  为对这块土地有更深刻的认识，我们下车来步行，发现此地天然景致虽极佳，但除了一条湛流干路外，其余皆付之阙如，还有不少野鸟、野兔出没其间。当时，在附近有一家酒店，也就是新加坡与中方合资经营的石峰宾馆（后为黄金海岸大酒店），青岛市旅游开发公司正有专人在酒店内展示该区（石老人国家旅游度假区）的投资讯息。于是，我们便前去找负责人商谈，他们也派员过来，双方初步的接洽事宜便于此展开。一个月之后，我与海峡两岸商务发展基金会张平沼董事长的特别助理一同前往大连，之后又到青岛。这一趟下来，两个地区的投资计划皆已概略成型。不过有趣的是，当初，我们找到弄海园基地的往事，成了当地人口耳相授的“传奇”，说是有一回，我到崂山玩，途中尿急下车小解时偶然发现的。其实早在我找到这块地之前，知名艺人凌峰便已对此心仪许久了，因为他的老家就在金家岭山脚下，对这里的环境了如指掌。只不过我确知他亦有意开发这块地时，已是开始筹建弄海园以后的事了。
  大连是我与中国大陆正式接触的第一个据点，所以当地投资条件的评估结果，虽然不及青岛弄海园优异（弄海园周边地理环境较好，并有总面积共达14.5万平方米的一整片基地可供开发，而大连当地的投资方案仅限于一栋大楼之中），但我仍采取双管齐下的做法，同时进行两边的开发方案。1990年底，青岛、大连两地的投资计划已大体确定。1991年3月13日上午，我们与大连市签订了合作协议，当天下午即搭飞机直奔青岛，签订了另一份合作协议。还记得那是一个下雪天，俗话说“瑞雪兆丰年”，我当下便觉得是个很好的兆头。
  合作协议签订后，双方决定于同年6月份再签合同章程。不料在我回到台湾不到两周的时间，从媒体上得知邓小平南巡的消息，而整个中国大陆的投资热潮，亦自此狂掀而起。当时，我便觉得原本谈妥的合作模式，可能会有变化，于是立即争取时效，将所有的合同章程都写妥，并提前在4月下旬就赶赴青岛。于今看来，若非我测及事情可能生变，而提前一个月赴大陆，恐怕弄海园基地现早为港商或日商所有。
  在正式签订合同章程之时，又因为究竟该用哪方所拟定的合同为基准，而产生了争论与矛盾；后来经过协议，决定采用对方的合同书。因为如此，我格外细心地逐条详阅其内容，一份共约一百来条规章的合同书，我反复研究了六天六夜之久，幸而我本身是会计师出身，进行这样的工作还算胜任。这些合同章程虽经我一番修订，仍经由青岛市旅游开发公司及其上级单位十数人，连同我方二人开会讨论，才最后定案。
  我一直认为弄海园基地不是一块普通的建地，它在浮山与午山的环抱中。我们在此地生活后还发现，弄海园虽与海边相距咫尺，但自园区内汲取的地下水，却是百分之百的淡水，且能达到生饮标准。依常理推测，我还认为这块土地从未有人居住过，是一块全然的“净土”。而正因弄海园基地有着以上种种殊异于其他建地的优异条件，有幸在此推动开发工作的我，更觉得应该禀持道德良心来加以建设，否则便对不起先人与后世子孙。弄海园对我而言，不啻是经营企业而已，它更是一种使命。
  据闻，弄海园基地在1989年以前，曾由于政策性的考量，不被准许提供给外商开发，而就在一年以后政策有所松动的时节，我正巧因为各种机缘到青岛来发现了这里，如此顺利地取得土地使用权，如今回想起来，不可谓不幸运。再者我还听说，全世界的政经大势都有往东发展的趋向，而这块地恰又位处青岛之东，于是更坚定了我当时投资的信心。
  记得我在1990年10月初来乍到的时候，湛流干才刚完工不到两个月，整个基地别无其他人为设施。我方与旅游开发公司（甲方）正式签订合同章程，是在1991年的5月3日。合同条件里，甲方最主要的义务，除提供土地外，还要负责完成“三通一平”的基础设施。然而“三通一平”只是个概称，事实上甲方已做到了“五通一平”的程度，亦即除了供暖、供气之外，其他基础建设也都齐备了。甲方以弄海园这块土地作价2000万人民币入股合作经营，而我方的主要义务则是出资、负责所有规划兴建事宜，以及后续的经营管理工作。
  中国大陆在企业经营管理权的区划上，与国外有所不同，通常采取总经理负责制，亦即董事长无实际行政权。基于此制度，我们在签订合同时，俾提出总经理一职须由我方担任的要求。而由于甲方亦有股权在内，也须指派一名副总经理前来上任。因此，由我来担任总经理一职，另由我方洪兆铭先生和甲方的王贻红先生担任副总经理，三人共同把公司架构支撑起来。确定了总经理负责制之后，又决定各部门的设立，以及各部门经理的派任。目前，弄海园机构之员工总数250人，各部门组织清楚，权责分明，动作情形堪称已在轨道之上。
  先前由于工作的关系，我在泰国呆了一段不算短的时间，对泰国一处颇为知名的度假胜地Pattaya印象格外深刻。在找到了弄海园基地后，我便觉得就天然环境而言，此处与Pattaya十分接近，于是便试图将Pattaya 一些好的开发理念移植过来。我一宜认为，能在紧临海水浴场的土地上从事房地产经营，是一件极其难得的事，是举世所罕见的；因为天然环境如此优美的地方，理应属于公众。而今有幸于此兴建私人别墅，我深信必会吸引许多鉴赏者前来入主。虽然对于整个企业的开发我早已掌握概略方向，但全案细部如何推展，却还需进一步规划与落实。记得我们曾做了许多探讨，也研析了许多构想的可行性，终于还是决定以Pattaya模式作为全案主题发展的依据。当时我与青岛市旅游开发公司总经理夏明接触之后，便答应他一个月之内会提出一套完整的开发方案，所以我回台湾之后，马上就把高雄当地的员工带到泰国去，悉心探究、搜集Pattaya当地规划的各类事项，并加以去芜存菁、融入新意，整理出了一本开发方案企划书，在约定的时间内呈予甲方过目。也因此举，甲方开始体会到我们的用心和求效率的工作态度，自然也派出一些较高层的人士与我们洽谈。从旅游开发公司的一般职员、处长、副总、总经理到当时的开发区副主任、主任、副市长，直至1991年元月，我在深圳与市长秦家浩先生正式见面，一直是商谈与弄海园投资计划相关的事宜。
  1991年5月3日签订合同后，9月19日即奠建主要交通干道、埋设水电管线以及做好整地工作。由于弄海园基地面积共有约14.5万平方米，光就整地一项来说，填平一米高度就要14.5万立方米的土量，若是填高两米的话，则需土近30万立方米，耗土量确实非常大，在没有土矿来源的情况下，进行如此大规模的工程， 只得完全依赖甲方，故而若非甲方出力，单凭我等外来投资客的身份，实难达到目标。而全区的基础工程，在1992年3月可说已基本完成，同年4月份，我便自己一人拎个皮箱，长驻青岛办公，正式筹组青岛全统旅游育乐有限公司，准备开始推动弄海园园区内部的规划作业。
  那时的公司设在现今青岛丽晶大酒店旁高雄路上的疗养院内。我租了第四、五两层楼，一层当做办公室，一层当做员工宿舍。全公司仅有八个人，建立起了财务、工程、总务、人事、销售等几个基本部门。那年，青岛市各级建设计划在起步阶段，周遭环境仍相当匮乏，与现在差别很大，日子确实过得十分艰苦。后来基于工作方便等诸多因素的考虑，我们在弄海园园区内兴建了一个临时办公室，其位置大约在现今仓库及保卫室附近。
  “守时守信”是我个人坚守的处事原则之一。原本我与同仁们讲定要在1993年5月1日那天搬进弄海园临时办公室办公，却因工程进度无法配合，建筑物一直到4月底都还没成型，同仁们一致认为原订计划不可行，但我仍坚持要在5月1日搬入。我告诉他们，如果路没做好，大家就踩着泥巴走过去；如果墙面没粉刷，大伙就卷起袖管自己刷。我何以会如此坚持原计划？其实只是为了要建立员工们“言出必行”的观念而已。从奠基到搬进弄海园园区办公的这段时间内，园内建物的设计规划工作已持续进行了一个阶段。：1992年4月份，我把我方已定稿的规划案呈予青岛市相关管理机构，希望它一次通过即可开始动工建楼。没想到好事多磨，一直无法如愿。一来因为当地政府将这块宝地视同掌上明珠，对规划工作自然格外慎重，二来也由于管事的单位实在太多，只要有人发表一点意见，整个计划往往就得推翻重来;不过政府部门关切的出发点，亦莫不是为了要让成果展现出更优越的品质，所以我们也颇能体谅。在反复的沟通、协调、修改之下，整个规划案从1992年年初开始进行，直到12月31日当天才拿到政府的核准书，整整花了一年的时间。
  根据当前法令的规定，房地产项目之经营，必须要投入总工程量25%资金时，才可以开始预售；而当时房地产法令尚无此限制，所以我们在1992年年底拿到政府的核准书后，自1993年元月1日起即开始预售，并且在一个月内就卖出了两、三户别墅，确实是个好彩头。
  八种别墅建筑的风格经核准确定之后，即请台湾梅邸室内设计公司负责人苏子芳设计师，开始进行材料选用、色彩搭配等工作。在这段过程中，也曾受到各方诸多的否定，例如：苏设计师决定选用加拿大进口的多彩瓦做屋顶材料的这一点，就有人表示无法接受。但在有所调整、有所坚持的工作执念下，最后还是得到了正面的评价，现在想想那段历程，虽然曲折倒也有趣。在建筑造型、材质、色彩确定之后，我们便请青岛市建筑设计院开始绘施工图。1993年4月底全部施工图绘制完成，同年5月20日即开始动工。
  由于当时经济体制的关系，我们不能自行决定施工单位，而必须通过招标的形式，再从招标入选的几个单位中进行选择。工程推动之后，我们相当准确地掌握进度，不到一年的时间，就把第一期工程的34户别墅兴建完成。1994年8月，在园区内举办了第一次交屋大典；当天，许多政府要员都应邀来观礼，从他们口中，我听到了“建筑物典雅耐看”、“经营相当用心”等普遍的好评，总算觉得在园区规划初期所碰到的种种不易，此时都有了合理的回馈。
  我们一直以每年两万平方米的规划速度稳定施工，自1993年起至今，虽然总开发面积仅8万平方米左右，这样的规模，与台湾诸多房地产个案比较起来也并不算太大，但是我深信弄海园胜在它品质的“精”，而非它规模的“大”。
  我在待人处世上，向来以秉持诚信原则自诩，涉足房地产业后，更觉得盖房子是一种良心事业，光看规模的庞大或外表的华丽是不够的，整个社区的安全性、合理性、舒适性，更是一项涉及住户一生幸福的重要课题。也因为有这样的认知，我们从建筑基础结构开始，对每一个施工细节都有十分严格的要求。由于青岛地处无震地带，一般人盖房子使用钢筋较少;但弄海园里的所有建筑物都是RC框架结构体，其施工品质在青岛地产的各项评比中，分数相当高，属优级工程。
  硬体结构成型后，便进入到建筑物内外部装修的阶段。与建筑施工比起来，这个项目更涉及了美感与功力高低的问题，所以请来了台湾的苏子芳设计师跨海鼎力相助，但因技术与材料等问题，还是无法将设计师的构思发挥得淋漓尽致。特别是装修材料实用性不足、选择性有限这两大问题，格外容易造成设计上的障碍。不过弄海园别墅使用的建材，随着一期、二期、三期的工程日益改善，预计于1997年6月完工的丽景空中小别墅，会有更大幅度的进步。这种因为外商相继投资、设厂、推出商品、大量生产，慢慢导引新材料与新技术普及化的改变，也正代表着大陆本身经济的进步；对我们这些建筑商来说，也因为可以选择的材料越来越充裕，而感到相当的欣慰与庆幸。
  虽然，我强调社区规划着重“效果”的营造与呈现，然而“内涵”才是外部效果的根本与源头，这正是“诚乎中，形于外”的道理。我认为，社区规划的内涵，重在物业管理的优劣。事实上，台湾的物业管理做得并不算好，有些美丽的蓝图，却未曾真正落实，有些则只有三分钟热度。我一直比较认同酒店的服务管理模式，所以当初在推动弄海园物业管理的规划工作时，我便远赴新加坡、美国史丹佛等地，针对 Holiday Inn^ Westin Hyatt ^Shangri —La iStand-fard.Raffle等几家国际知名的酒店进行实地参观研究，并综合各家之所长，补上一己之所需，编写了一本《弄海园物业管理手册》。在交屋给客户的同时，我们会附赠一只皮箱，皮箱里面有建筑物的工程图纸、看工程图纸时所需要的比例尺、铅笔、橡皮、便条纸等辅助文具、交屋资料如税单等，以及一本《弄海园物业管理手册》；而且据我了解，即便是国外的高级住宅社区，也很少有如此细致贴心之服务的。
  弄海园集团的企业信念是“坚持巅峰，永远领先”八个字，尤其“坚持”二字更是弄海园之所以成功的关键所在。我认为，一个企业经营者，必定要贯彻坚持的直意并且以身作则，不以身作则便难以服人。
  前阵子，青岛市举办了一次创城活动，创城活动的第一站，是由市政府安排了许多单位领导来参观弄海园，我是在当天才得知消息的，所以，没有进行任何准备工作。不过前来造访的人，都难以相信我们未曾提前布置打理。因为弄海园园区的景观，在管理人员持续且用心的维护之下，看来就像是特别营造出来供人评赏的一样！而经过这件事后，我更嘉勉弄海园物业管理中心的同仁，始终要坚持这种“天天在创城”的心情，这种具有自发性与常护性的优秀管理，才能表达弄海园真正的内涵。
  我还认为，申国人在企业经营制度的领域中，是可以更为独立、更富创造力的，就像弄海园能够自己编写物业管理手册，并且建立一套完善而现代化的管理制度一样。当然美国人重视流程表格化、日本人锲而不舍追踪到底、新加坡人将任何措施切实落实到个人的态度，也都值得学习。
  进入营建开发阶段，弄海园就有了获奖的记录：1993年，弄海园总体规划设计获山东省评比第一名;1993年9月21日，中国市场企业调查所青岛办事处对青岛市房地产企业知名度及产品信誉之调查，弄海园分别位居第二及第一名；1994年3月4日，青岛市对外经济贸易委员会、青岛外商投资企业协会评定弄海园集团李建利总经理为1993年度先进外商投资企业优秀董事长、总经理；1993，1994年，青岛全统旅游育乐有限公司连续两年被评为高利税（税前利润超过1000万元人民币）、高营业额（营业额超过1亿人民币）之外商投资企业;1995年3月24日，山东省房地产业协会评定青岛全统旅游育乐有限公司为山东省房地产开发企业综合效益百强单位;1995年4月26日，青岛市崂山区人民政府评定青岛全统旅游育乐有限公司为1994年度青岛市崂山区纳税贡献大户；1996年1月8日，青岛市崂山区旅游局评定青岛全统旅游育乐有限公司为1995年度园区优质旅游服务单位;1996年3月1日，青岛市绿化委员会评定弄海园为1995年花园式单位，1996年6月15日，青岛高科技工业园工程质量监督站对高科园区内9个施工企业的10个在建主体工程进行质量检查，弄海园之丽景空中小别墅被评为惟一达优良标准之工程。
  未来发展计划：为使整个社区的机能性更趋完整，弄海园集团尚有兴建五星级度假酒店及百货公司、大型生鲜超市的计划。然基于目前社区内部及周边之消费人口尚未形成之考虑，此一计划有待日后落实。
  弄海园，如今已有了知名度，当地政府将其视为外商投资企业样板，常常有外来宾客参观，弄海园已具备了近似观光点或企业投资范例的条件，此一现象，与台湾地区“经营房地产不过是一种商业行为”的认知相比，特别值得提及。
  高雄市商业会理事长李登木先生曾说“胆、识、机、运”是一个企业成功的四大要素，然而经过这四年来在中国大陆投资开发，我认为，在“胆、识、机、运”之外，还要加上“坚、忍”，所谓的“坚”就是坚持，“忍”即为忍耐。
  记得初赴青岛计划投资的时候，我们是一个财团组合，其中包括了两家房地产公司、一家汽车公司、一家电脑公司与我，因为大家各有所长，我认为那会是个很好的组合。然而到了正式要注入资金的阶段，本来打算合作的伙伴们，却都因各种原因退缩了；基于诚信原则与对大陆市场前景的看好，我终于决定将所有资金全数注入。
  1992年4月公司草创初期，我与同仁八人隹在空荡荡的疗养院中，有好长一段时间都只能洗冷水澡;在气温已降至零下的冬夜里，由于暖气不足，寒风还会透过玻璃窗的缝隙吹进屋来，常常睡着睡着就被冻醒。这一年当中，由于规划内容被要求多次修正，一些合作对象也纷纷表示爱莫能助，不愿再配合，于是有一阵子，我只能一个人孤军奋战。后来我甚至对公司内部下了指令，限制再有任何一笔的支出，公司等于陷入全面停止运作的状态一一因为我累得实在想罢手了。不久，我返台休息了一阵子，在经过了几番的深思熟虑之后，认为坚持下去是必须的，于是，我收拾起行囊再度回到青岛。
  在这段艰辛曲折的规划历程中，我认为值得一提的，便是苏子芳设计师对我的协助与支持。我和苏设计师因同为扶轮社社员而结识，当时我问他是否有意突破原本从事的室内设计业务，到青岛来为弄海园进行园区配置、建筑设计以及室内装修在内的一种整体性社区规划工作，他聂示很有兴趣，便同我赴大陆实地勘查，并热心投入至今。我常觉得弄海园若非苏设计师的鼎力相助，是不可能呈现出如此优美的风貌的。在公司身负要职的副总经理洪兆铭先生，也因为和苏设计师是同学关系，自上海移驾至此来助我一臂之力。我向来走的是管理和财务路线，加上负责设计规划的苏先生，以及负责工程事务的洪副总，可算是一个相当不错的组合，能得到这两位的协助，确乎是一件幸运的事。
  头一批到大陆投资的台商，以中小型企业的负责人居多，由于成长背景、工作经验的不同，他们对于法令条文，以及合同章程等各种商业文件的重要性，往往不够重视。而我认为，在中国大陆经营企业，最需注重的正是与合作方签订的合同章程，因为它是一个企业的根本大法，若合作双方发生争议，只有合同章程才是最后裁断的准则，也只有明确的合同章程，才能保障投资者自身的的权益。至于应酬、喝酒、拍胸脯，都可能只是一时的意气之为，并不能真正解决问题。避免无谓的应酬、将一切权利义务书面化、多做务实的事情，我认为是赴大陆投资致胜的先决条件。
  常听人说中国大陆是个“人治”的社会，所以不少台商来到大陆投资，第一件事就是问：“你与某某关系怎么样?”但我在此想做个观念的澄清，事实上，虽然“人”的力量确可左右一些情势，但若有理、有明确的文件基础，自然可以找到主持公道的领导和单位，也就是说，最后终究会落实到“法治”一途“此外，到中国大陆来投资，一定要懂得“坚与忍”的功夫，否则极有可能因为一时的冲动而前功尽弃。我建议在与合作对象发生观念上的矛盾时，态度不宜过于僵持，应该适度地有一些退让或妥协，在妥协之中，再逐步争取自身应有的权益，这便是有退有进的意思。若双方都能以这种相互尊重、彼此体谅的态度处事，结果应较易达到皆大欢喜的境地。
  邓小平曾指示中国目前的经济发展胆子要大一点，步伐要快一些，而我认为，这种“胆大、步伐快”的论点，也适用于赴大陆投资台商的身上。因为中国大陆近年来的开发建设速度十分惊人，若投资者无此认知，仍以迟缓的动作及陈旧的观念来行事，是很有可能遭淘汰的。当然，这快速迈出的脚步，仍需随着市场的状况随时做调整才是。
  我向来以“对人要饮水思源，对事要居安思危”这句话，作为自已的座右铭；更以“尊重专业”的信念，来配合所有助我推动事业发展的伙伴。到大陆来投资后，对于其中的道理，尤能深深地领受，也希望以此观念，与各行各业的朋友们共同勉励。
  （1997年9月）