福建省图书馆

地籍是记载土地的位置（界址）、面积、质量、权属和用途等基本状况的簿册、有关文件、数据和图纸。地籍管理是国家为建立地籍簿册，取得有关地籍资料，全面研究土地权属、土地的自然和经济状况而采取的一系列综合措施。
  地籍管理始于对土地利用状况的调查。在古代，福建省的地籍管理仅限于对土地进行清查、分类和登记，目的是收取赋税。民国时期，开始进行地籍测量、土地编查、登记发证、评估地价等地籍管理活动，但由于政治腐败，收效不大。中华人民共和国成立初期，地籍管理主要内容是在农村结合土改进行土地清丈、划界和土地登记发证，在城镇进行房地产权重新登记发证。后来一段时期，地籍管理处于分散状态。省计委、省房管局、省农业厅及农村人民公社乃至生产队，都有权对所属土地进行管理。1983年，省农业厅设土地管理局，负责调查与管理土地利用、土地权属等工作。1985年，开始进行土地利用现状调查。1986年省土地管理局成立后，设地籍处，全面开展土地调查、登记发证、分等定级、地价评估、统计分析等工作，开始科学地进行地籍管理。
  第一节 土地调查
  土地调查是对土地基本情况的调查，是为清查土地的数量、质量、分布、利用和权属而进行的调查和分析。
  土地调查在中国有悠久的历史。秦始皇统一中国后，历代统治者都重视调查全国土地。据《册府元龟》记载：“始皇帝三十一年，使黔首自实田”。就是要百姓申报自己田产的面积，进行登记。汉代以后，开始全国田地的调查统计。唐武德七年（624年），定均田制、租庸调法，并规定统一标准丈量全国田地。据民国《福建通志》记载：“武德七年始度田。制：五尺为步，步二百四十为亩，亩百为顷。”唐建中元年（780年），推行杨炎的“两税法”，基本上按资产、田产收税，土地私有制得到巩固，地籍管理制度也得到加强。据郑樵《通志》记载：“至建中初，分遣黜陟使，按比垦田田数，都得百十余万顷。”福建土地调查有具体记载的是在五代以后。自宋朝至清朝，约每过几十年就对田地进行一次重新调查统计。民国时期，在全省大部分县、市进行土地清查。中华人民共和国成立后，从1985年至1995年进行大规模的全省土地利用现状调查。
  一、土地利用调查（一）古代
  五代时期（907～960年），王审知治闽，农业生产发展迅速，大量土地被开垦。据《三山志》记载：“初伪闽时，垦田一万四千一百四十三顷一十六亩有奇”。这是福建最早的、有具体数字记载的田地数。到闽王王延钧时，又“弓量田土，第为三等”。
  宋代，十分重视调查土地。北宋建隆二年（961年），即提出清查全国田地。太平兴国五年（980年），朝廷遣左补阙王永、大使寺丞高象先赴闽弓量田地，以土地肥力高下分为5等，定出产钱。至道二年（9％年），查得全国田地面积为312525125亩。庆历三年（1043年），仁宗下诏指出：天下税籍逃徙、伪书、或假称推割而走移，占公田而不纳税，县令、佐应查其弊。提出用千步方田法清查田地，以正赋税。至皇祐五年（1053年），查得全国田地面积为228000000亩。这一数字大大少于宋初田数，因此，清查田地又在大规模进行。至治平三年（1066年），查得全国田地面积为440000000亩。熙宁五年（1072年），王安石推行变法，提出方田均税法，先后在全国各地清查田地，经丈量，查出大批逃避赋税的隐漏田产。元丰六年（1083年），查得全国田地面积为461655600亩，其中福建路田地面积为11091990亩。
  明代更加重视土地的调查工作。早在朱元璋攻取集庆（今南京）称吴国公时（1356年），就设立“营田司”，主持土地和田赋的清理工作。明洪武元年（1368年），明王朝刚建立，就立即在江南调查土地，将土地形状大小绘图，编砧基簿，称为鱼鱗册。同时，进行人口普查，将人口数、田地数、赋税数编成黄册。这样，地籍从户籍中独立出来。明朝在清查田地时，规定5尺为1步，240步为1亩。由于田地有好坏之分，有的地方把坏地1.5亩或3亩折成1亩上报，于是又有大亩小亩之分。洪武二十六年（1393年），查得福建省共有田地14626000亩。其后于弘治十五年（1502年）、嘉靖二十一年（1542年）两次清查，总亩数略有减少。万历六年（1578年），明政府下令全国清查田地。两年后，颁布清丈8条规定，阐明丈量的对象和丈后纳税原则，明确此项工作的主管官员和有关政策，并限期完成。这次大规模清丈结果得知，福建全省田地面积为13422501亩，略有减少。
  清朝建立后，沿用明朝的地籍资料和管理办法。顺治十五年（1658年），下诏清丈全国土地：“其地亩大小及丈量绳尺悉照旧规，不得任意盈缩……田土查明，万历年间赋役全书，与今赋役全书数附者，不必清丈。”顺治十八年（1661年），福建田地清丈数为10345754亩，其面积减少的原因，主要是南部沿海地区为郑成功部队所占据，无法统计。清朝统一闽南和台湾后，于康熙三十四年（1695年）清丈福建沿海田地。由于福建山多地少，新开垦土地不多，且上报时因土地贫瘠而大打折扣，所以清朝土地虽多次丈量，福建田地面积均未增加。乾隆十八年（1753年）为13620688亩；嘉庆十七年（1812年）为13653662亩；咸丰元年（1851年）为13065652亩；同治十二年（1873年）为12848285亩；光绪十三年（1887年）为13452111亩。调查结果显示，田地主要是民田。以光绪十三年为例，其中民田12601238亩，屯田786513亩，学田9070亩，其他官田55290亩。民田占田地总数的93.67％。
  （二）民国时期
  民国2年（1913年）秋，国民政府内务部设立全国土地调查筹备处，组织全国地籍调查。福建省也成立土地调查筹备处，并于民国4年派员赴台湾考察整理土地的经验。由于福建政局动荡，经费无着，实际无法开展工作。明清时期的鱼鱗册、柳条册等地籍档案已基本无存。
  民国16年（1927年），国民党在南京成立国民政府。根据《民国政府建国大纲》规定，全国各地广泛开展地籍整理工作。其主要内容是让地主主动申报土地状况，然后据此进行清丈、评价、修正税赋、编制新的田粮税册。民国17年（1928年），漳厦海军警备司令部呈准举办厦门市及禾山特区土地测量。民国19年（1930年），国民政府颁布《土地法》，把地籍测量工作通过法律形式固定下来。
  民国23年（1934年）10月，国民政府颁布《土地测量实施规则》，分八章，计二百三十七条，明确规定三角测量、图根测量、户地测量、计算面积、制图及航空摄影测量的实施程序、方法等。同年，福建省民政厅内设立地政筹备股，着手进行土地陈报工作。首先由闽侯县举办全县田亩查报，短期内即告完成，用费14000元，查出田地面积60万亩，增加赋税8000多两。翌年3月，省政府决定在长乐、福清、连江3县试办土地陈报。4月3日公布《福建省土地陈报章程》，规定各县政府成立土地陈报办事处，处长由县长兼任，由指导机关派员协助指导工作。具体陈报程序可根据实际情况在3种程序中选取1种。由于丙种程序最简单，因而各县均取丙种，即业主陈报和查丈造册。民国24年，筹划航空测量。中央政府拨飞机一架，专供福建航空测量，但因经费无着，未能实施。民国25年3月，设福建省土地局，派员到各县整理土地陈报结果，分2期在龙溪、南靖、仙游、永春、惠安、建瓯、南平、建阳、同安、南安、闽清、沙县、顺昌等13县进行，结果，能按册改制征粮的计有闽侯、长乐、古田、闽清、永泰、惠安、武平、宁德、沙县、建阳等10县。同年7月，省土地局改称省地政局。
  福建省地政局成立后，即呈准省政府发行土地公债600万元作为经费，即于民国25年（1936年）冬开展土地测量工作。由于土地陈报数很多不尽属实，保甲人员也未予以大力协助，原定方案不得不修改，将以户为经的陈报方法改为就地问户的编查方法，即用简易测量法，编绘丘形图，以控制陈报不实之弊，并于民国26年1月在仙游县试点。其具体做法是：就地问户，逐丘绘具丘形，编定地号，测定亩分，调查其业佃的姓名住址，作为按户征粮的依据，并使土地陈报和简易清丈合二而一。经过3个月的试点，认为此法相当可取。于是在同年4月选取龙溪、同安、长泰、安溪、南安、永春、连江等7个县进行推广。抗日战争爆发后，龙溪、长泰、安溪、连江、南安不得已暂停，人员、经费移并，将仙游、同安、永春、德化4县为第一期，进行土地测量。同年冬择定莆田、南安、建瓯、永安4县为第二期。民国27年又以邵武、尤溪、长汀、连城4县为第三期，浦城、宁化、龙岩、顺昌、明溪5县为第4期。这次土地陈报分为宣传训练、勘界划段、陈报编绘、公告复查、评等定级、造册统计、颁发执照等步骤。为了陆续分期在全省推广，省政府于民国27年4月8日公布《福建省土地陈报章程》，对陈报的组织、对象、程序、人员等都作了详细规定。其程序为：①勘查县界及区界；②陈报及实地调查；③编丘形及测量习惯面积单位；④复查及公告；⑤统计评定等则造册；⑥发照。同时，省政府还陆续公布了《福建省土地陈报树立标椿办法》、《福建省土地陈报复丈规则》、《福建省土地陈报人民告密办法》、《福建省土地陈报逾期未报土地处理办法》等法规文件，对土地陈报工作作了详细规定和说明。
  土地陈报编查工作第一期于民国27年（1938年）5月完成。第二期于民国28年2月结束。第三期于同年12月完成。第四期于民国29年2月完成。民国28年后，又进行第五、六、七、八、九期土地陈报编查工作，于民国31年结束。这9期调查共完成44个县区。在此过程中，为总结经验，改进编查方法，福建省地政局于民国28年3月20日召开第一次土地编查会议，各县、科、处负责人到会交流经验，提出改革建议，会议持续6天，经过研究，制定一些改进方案，较重要的有：①评定等则以收益为主；②编查训练侧重实习；③编查户册采取联保归户制；④复丈复核减轻收费；⑤各种簿册格式统一等。改进方案在第六、七、八、九期陈报编查中实施，效果明显。
  从上表可以看出，除建瓯县外，这次土地编查结果田亩面积比清代增加不少，其主要原因是古代测量时折亩制度造成的。如仙游县在清代时分为上田和下田两种，上田以一亩为一亩，下田以一亩五分二厘为一亩。上下田主要以田地所处区域来划分。民国时期，下田所处区域已得到开发，下田的产量并不比上田低。这次丈量以实亩计，加上荒地的开垦，所以田亩大增。建瓯县因为当地民众阻挠丈量，所以仅丈量大部分田地，而这些田地面积也已超过清代田地面积。
  抗日战争胜利后，土地编查工作继续进行。据民国38年（1949年）统计，全省耕地面积为21754500亩。民国时期，省政府虽然建立比较完整的地籍管理体制，并调查土地利用情况，但由于社会动荡、政局不稳，且调查目的主要是收取赋税，受到人民抵制，因此未取得较好效果。
  （三）中华人民共和国时期
  1.土地清查
  1950年，中央人民政府颁布《中华人民共和国土地改革法》。据此，中共福建省委作出开展土地改革运动的决议，先在闽侯、晋江等地试点，1951年后在全省全面展开。在土改过程中，各地广泛开展土地清查、划界、定桩等地籍工作。在查田时，提出“报实土地好分田”、“多查地主黑地多分田”等口号，号召群众在查田时揭发地主隐瞒的黑地。在土地面积不清、群众无法查实时，依据统一杆丈进行抽丈。有的地方群众要求对照旧的地籍资料进行普丈，使土地面积更加准确。清查时分清土地的种类、产量等，种类中田地有洋田、湖田、水田、半滥田、旱田、山田、半山田、高山田，园地有洲园、山园、果园、甘蔗园、桑园等。田地根据产量分有8等，园地分为6等。
  1958年全国开展第一次土壤普查。由于福建省山多平地少，因此主要查耕地土壤，没有量算土地面积。
  1978年以前福建省的土地调查工作，都是为满足某项工作需要而进行的。不仅内容不完整，方法也不统一，资料也不全面，准确度也差，没有开展比较全面、彻底的土地资源状况调查。
  2.土地概查
  1979年4月23日，国务院批转农业部《关于全国土壤普查工作会议报告和关于开展全国第二次土壤普查工作方案》，统一规定了任务、要求、方法和步骤。要求各省在土壤普查时进行土地利用现状概查，县级要编绘1：2.5万或1：5万的土地利用现状图。为搞好这项工作，福建省农业厅成立福建省土壤普查办公室，聘请有关专家学者成立福建省土壤普查技术顾问组，先在闽侯县南屿试点，随后在全省69个县（市）先后分3批进行。但由于职责不清，在土壤普查时没有结合进行土地概查工作。到1984年底，全国没有开展土地概查的只有河南、福建、内蒙古3个省（自治区）。1985年3月，在北京召开的全国土地管理会议上，农牧渔业部要求福建要按时完成土地概查任务，并于1985年底上报，确保全国土地资料汇总工作完成。
  按照常规概查做法，要利用地形图进行全野外调查勾绘，通常要用三四年时间才能完成。经农牧渔业部土地管理局研究后，指定福建省改用地形图进行成数抽样法调查。1985年4月，农牧渔业部土地管理局资源处派人到福建省长泰县帮助用成数抽样法搞试点，传授技术，利用1：1万地形图和1：5万地形图，结合土壤普查的工作底图计算面积。从6月起，福建省农业厅土地管理局组织各地、市全面开展概查，到1985年底完成全省概查和汇总工作。
  这次土地概查，尽管对全省土地的数量、利用状况进行比较系统的了解，但毕竟是粗略的概查，准确性较差。
  3.土地利用现状调查
  土地利用现状调查又称土地详查。1984年5月，国务院批转农牧渔业部、国家计委、林业部、城乡建设环境保护部、国家统计局《关于进一步开展土地资源调查工作的报告》，决定对全国的土地资源进行全面详查。经过一段时间准备，福建省人民政府批转省农业区划委员会、省农业厅、省林业厅、省测绘局等部门联合上报的《关于开展我省土地资源调查工作的报告》，要求各地区行政公署，各市、县人民政府开展土地资源详查工作。
  按照文件要求，这次土地资源详查必须查清全省土地的类型、数量、质量、分布、利用现状并作出科学评价。详查成果要达到以下要求：查实乡村和农、林、牧、渔、茶场等基层单位的土地面积，建立土地统计制度；满足乡、村和国营农、林、牧、渔、茶场制订土地利用规划，因地制宜组织农、林、牧、副、渔生产，实行科学种田、科学养殖的要求；满足以村和农、林、牧、渔、茶场为单位进行土地登记，建立土地档案，全面管理土地的要求。
  全省土地详查工作以县为单位进行，以专业队伍为骨干，严格按照全国统一的技术规程进行调查验收。由测绘部门提供农区1：1万图件，林区1：2.5万图件。土地资源调查的经费，由中央和地方共同负担，专款专用。省农业区划委员会具体领导详查工作，成立土地资源专业组，由省农业厅、省林业厅、省水产厅、省测绘局、省财政厅、省农业厅土地管理局，省农业区划办，省林业勘查设计院等单位组成。下设办公室和技术顾问组。技术顾问组由福建师范大学地理系，福建农学院土化系、农经系，省测绘局，省农业厅土地管理局，省农业区划办，省林业勘查设计院等有关部门的教授、专家和业务熟悉的科技人员组成，具体负责业务培训、技术指导和检查、验收等工作。
  1985年7月，土地详查工作开始在长泰县搞试点，采用航空遥感技术，由点到面，逐步展开。先后进行外业航片调绘、航片转绘、面积量算统计、图片编绘、文字报告撰写、资料整理归档等工作，到1986年底基本完成全县调查任务。1986年，福建省土地管理局成立，各地、市、县也相应成立土地管理机构，主持土地资源详查工作。1986年11月15日，省土地管理局在长泰县召开部分市、县（区）有关人员参加的土地资源详查会议。会议听取长泰县土地资源详查办公室介绍长泰县土地资源详查试点做法与经验，安排长乐、南安和东山县在1987年首批开展土地资源详查工作。然后再开展10个县，力求每个地（市）至少开展1个县，作为各地（市）试点，为全面展开详查工作提供经验和培养技术人员。
  1987年3月，福建省农业区划委员会指定省土地资源专业组由省土地管理局牵头，统一领导土地资源调查工作，此后，土地资源详查工作转由省土地管理局负责。
  1987年6月，福建省土地资源专业组制定《福建省土地利用现状详查工作方案》，下达各地（市）、县土地管理局执行。该工作方案规定土地详查的任务与成果要求是：汇总出县、乡、村各类土地面积统计数；编制土地利用现状图，乡级一般编1：1万至1：2.5万，县级编1：2.5万至1：5万的土地利用现状图；县写出土地利用现状调查报告，乡写出土地利用现状调查说明书；编制县、乡土地边界接合图表；编制分幅土地权属界线图。土地详查的方法和步骤为：报详查条件与办理报批手续；组织领导班子，负责协调和处理划界工作；组建调查专业队伍，进行业务培训；由点到面，试点练兵；外业调绘；航片转绘；面积量算与统计；详查资料整理；检查验收。具体要求有：必须在县人民政府领导下，联合成立专业队伍，统一调查，统一在同一张图上量算面积，做到全县统一分类、统一成图、统一量算、统一数据；土地调查和土地划界工作相结合，划界时双方必须同时到场认界、盖章、签字；必须严格保证详查成果的质量，检查不合格坚决返工修正；认真做好详查后的后续工作，建立健全土地管理制度；过去土地面积不准确问题，经查实后必须如实上报；土地详查工作要实行按绩计酬承包责任制；航片和地形图是国家保密资料，必须指定专职干部保管，不得遗失或泄密。
  土地资源详查开展后，技术规程主要依据全国农业区划委员会1984年9月颁布的《土地利用现状调查技术规程》和1987年2月印发的《土地利用现状调查的补充规定和说明》。上述两个文件对行政、图斑界线位移，测量线状地物宽度，线状地物位移，补测中误差，转绘点位误差等都做了较详细的规定，确保土地利用现状调查成果的质量。省土地资源调查办公室为配合调查试点县和先行县的工作，制定《土地利用现状调查实施细则》（试行）。经过一段实践，作了修改，1988年初制定《福建省土地利用现状调查补充规定》，印发各地严格执行。
  根据省土地管理局的规划与部署，结合各地的实际情况，全省县级土地详查工作分期分批进行。1987年开展调查工作的有：长乐县、东山县、南安县、平和县、华安县、莆田市城厢区、泉州市鲤城区、永定县等8个行政单位；1988年开展调查工作的有：莆田市涵江区、莆田县、福州市郊区、福州市台江区、福州市仓山区、福州市鼓楼区、平潭县、惠安县、沙县、宁化县、厦门市集美区、福州市马尾区、漳浦县、晋江县、南靖县、武平县、长汀县、上杭县、厦门市杏林区、南平市、仙游县等21个行政单位。1989年开展调查工作的有：龙海县、诏安县、龙岩市、连城县、漳平县、云霄县、同安县、厦门市思明区、厦门市开元区、厦门市鼓浪屿区、厦门市湖里区、永安市、安溪县、尤溪县、闽侯县、闽清县、三明市三元区、漳州市芗城区、永泰县、永春县等20个行政单位。1990年开展调查工作的有：建瓯县、将乐县、泰宁县、顺昌县、德化县、福清县、连江县、罗源县、邵武市、古田县、石狮市、三明市梅列区、清流县、明溪县、大田县、建阳县等16个行政单位。1991年开展调查工作的有：光泽县、屏南县、武夷山市、建宁县、政和县、寿宁县、松溪县、浦城县、霞浦县、福鼎县、福安市、宁德市、周宁县、柘荣县等14个行政单位。
  1988年9月13日，福建省土地管理局和福建省军区后勤部联合发出《关于做好福建省军用国有土地使用申报登记和军用土地利用现状调查工作的通知》，部署军用土地的调查工作，要求军用土地由军队用地单位按《土地利用现状调查技术规程》要求自行勘测丈量，向地方县以上土地管理部门提供各类图表报告。到1991年2月底为止，全省开展土地详查的有66个县（市、区），占应开展调查数的82％，比全国平均进度高出15.1个百分点，其中有11个县（区）通过省级验收。各地还及时把调查成果投入应用。龙海县利用调查成果为台商投资提供最新资料；福州市马尾区利用调查成果开展闽安投资区快安片总体规划，既加快建设速度，又节省10多万元资金。各级政府还将土地详查工作列入政府任期责任制。1990年至1991年是土地详查工作取得突出成绩的时期，至1991年底，全省80个县（市、区）全部开展土地详查工作，其中有43个县级单位完成任务并通过省级验收。全部完成县级土地详查工作的地（市）区，开展地（市）级详查汇总工作。1991年11月，龙岩地区首先开展地区级汇总。随后，厦门、福州等地相继开展。龙岩地区详查汇总列为国家试点单位之一，1992年完成汇总工作并通过国家土地管理局验收。
  1993年8月25日至27日，省土地管理局在东山县召开了省土地利用现状调查汇总工作会议，部署省级汇总验收工作，会议通过了《福建省土地利用现状调查地市级汇总成果检查验收办法》和《福建省土地利用现状调查汇总工作的初步意见》。到1993年底，全省80个县（市、区）的土地详查工作全部完成，1994年10月完成地（市）级详查汇总，1995年底完成省级详查数据汇总，1996年底棊本完成省级图件编制，1997年8月完成土地资源专著、土地详查技术总结等文字成果，1997年10月，进行省级自检。后来省级汇总成果通过国家国土资源部验收。这次详查工作，各级土地管理部门共投入4000多人，投入资金4800多万元。
  这次土地详查取得丰硕成果。其主要成果有县级详查成果、地（市）级详查汇总成果、省级详查汇总成果3个部分。每部分成果又分为数据成果、图件成果、文字成果3个类型。
  根据全省土地详查结果统计，1995年全省土地总面积为123653.04平方公里，折18547.96万亩。未实地调查面积（指金门、马祖、澎湖等）602.7平方公里，折90.4万亩，实地调查面积为18457.56万亩。以行政区统计，各地（市）土地面积及占全省总面积的比例分别为福州市1822.8845万亩，占9.83％；厦门市246.24万亩，占1.33％；漳州市1931.05万亩，占10.41％；泉州市1686.75万亩，占9.08％；莆田市607.54万亩，占3.28％；三明市3439.32万亩，占18.55％；宁德地区2017.86万亩，占10.88％；南平市3942.08万亩，占21.26％；龙岩地区2854.24万亩，占15.39％。
  这次土地详查结果显示，沿海地（市）与内陆地（市）土地面积与土利用结构存在明显差异。三明、南平、龙岩3个内陆地（市），人口仅占全省总人口的26.37％，而土地面积却占全省土地总面积的55.2％，地形以山地为主，有着丰富的林业资源，林业用地面积大。沿海的福州、厦门、漳州、泉州、莆田、宁德6地（市），人口占全省总人口的73.63％，而土地面积仅占全省土地总面积的44.8％，沿海地区山地较少，林地面积比重亦小，而耕地、园地、居民点及工矿用地、水域和未利用土地，相对占有量大。
  4.土地变更调查
  土地变更调查是土地利用现状调查的后续工作。通过外业调查与内业工作，对土地利用类型、土地权属单位和土地权属性质、权属界线、面积等发生变更的内容进行调查，更新曰常地籍用图，记录土地变更调查成果，从而掌握土地利用的动态变化，保持土地详查数据的现势性和准确性，增强实用性。
  福建省先完成土地详查工作的县（区），较快转入土地变更调查工作。1992年初，长乐县首先开展土地变更调查工作。到1992年底，全省有马尾、长乐、芗城、永定、上杭等县（区）完成土地变更调查统计试点工作。1993年，东山、平潭等县也相继完成。1994年，全省有53个县、（区）开展土地变更调查工作，其中龙岩地区率先完成全区各县（市）的变更调查工作，并在各乡镇建立农村日常地籍管理制度。1995年底统计，全省有63个县（市、区）开展土地变更调查，占应开展总数的84％，其中龙岩地区、三明市、泉州市完成全面土地变更调查工作，南平市、宁德地区、莆田市正全面开展这项工作，龙岩地区、三明市已转入农村日常地籍管理阶段。为了便于统计，19％年国家土地管理局印发《关于完成全国土地普查将土地详查数据变更到1996年10月31日同一时点的紧急通知》，省土地管理局按照国家土地管理局通知的要求，指示全省各地土地管理部门积极组织力量，全面开展土地变更调查，形成同一时点的土地调查成果。
  土地变更调查结果如下：
  1996年10月31日，全省耕地面积2152.04万亩，比详查数减少200.4万亩；园地面积880.52万亩，比详查数增加182.28万亩；林地面积12530.28万亩，比详查数增加127.28万亩；牧草地面积4万亩，比详查数减少0.4万亩；居民点与独立工矿用地面积589.80万亩，比详查数增加105.6万亩；交通用地面积137.11万亩，比详查数增加20.39万亩；水域面积824.69万亩，比详查数增加15.76万亩；未利用土地面积1429.51万亩，比详查数减少250.53万亩。
  1996年12月2日，省土地管理局将土地变更调查汇总成果向省土地详查技术组的专家、教授进行通报。专家们一致认为，土地变更汇总出的数据及各类面积增减情况与福建省经济发展趋势相吻合。12月4日，将成果上报国家土地管理局。1997年8月，又统一部署1997年土地变更调查任务，以10月31日为截止日期。其间举办土地变更调查软件培训班，抽查部分县（市）土地变更调查成果，1997年12月底，完成土地变更调查成果地（市）级汇总工作。随后完成全省数据汇总，并将各项成果按要求上报给国家土地管理局。
  二、城镇地籍调查
  （一）民国时期
  民国17年（1928年），漳厦海军警备司令部在厦门禾山进行土地测量，是为福建省最早开展的城市土地测绘工作。民国19年颁布的《土地法》第24条规定：“未经依法为地籍测量的土地，不得为所有权登记。”据此，省陆地测量局于同年在福州城附近各山顶测定若干三角点，施以天体测量，确定子午线方向，再以测角导线图根，作为户地测量根据，然后使用道线、光线、纵横、交会等方法，测定各户地形状和定着物情形。到民国23年，完成省城福州的测绘工作。民国30年5月，又在南平城区及其附近的西芹、下道两镇进行测量，至10月完成。福州绘成1：500地图1455幅。南平绘成1：500地图73幅，1：1000地图10幅。
  民国31年（1942年），全省开始城镇地籍整理工作，开展城镇地籍调查。由省地政局筹划分期进行，组织土地测量分队，主管测量业务。第一期开办永安、建瓯、长汀、龙岩4城区，自民国31年12月开始，第二年8月完成。第二期举办晋江、惠安、仙游、莆田、永春、南安、同安、龙溪、漳浦、福安、福鼎、霞浦、宁德、古田、福清、沙县等16县，共64个城镇，从民国32年5月开始，10月完成。第三期续办建阳、浦城、邵武、上杭、漳平、连城、连江、长乐、罗源、云霄、诏安、海澄、平和等13个城区，和顺昌洋口、永定峰市、平和小溪等3镇。从民国32年11月开始，至民国33年底完成。据统计，绘成地籍图158493幅。
  （二）中华人民共和国时期
  1.权属调查
  1988年，全省开展城镇土地申报登记工作，同时开始进行城镇土地权属调查工作。主要是对申报登记的土地进行权属调查和界址勘丈。经调查核实达到权属合法、界址清楚、面积准确的准予登记发证。在调查过程中绘制地籍图。这项工作，随土地登记发证工作进行，至1997年底全部完成。
  2.地籍测量
  1989年9月10日，国家土地管理局颁布《城镇地籍调查规程》，要求用先进的测绘法，提高精度，保证地籍调查的质量。省土地管理局依照规定，提出：地籍调查要查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，以满足土地登记的需要，变更地籍调查应在土地变更登记前进行。地籍测量可根据各地不同情况分别采用解析法、部分解析法、图解勘丈法进行。用部分解析法和图解勘丈法建立初始地籍后，要积极创造条件，逐步用解析法进行更新。基本地籍图包括分幅铅笔原图，着墨二底图。基本地籍比例尺一般为1：500或1：1000。城镇宜采用1：500，独立工矿和村庄也可采用1：2000。根据土地用途的差异，城镇土地分为10个一级类，24个二级类。一级类型有：商业金融业用地、工业仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、特殊用地、水域用地、农用地和其他用地。
  福建省地籍测量工作由土地管理部门会同专门技术部门和专业人员合作进行。最早进行此项工作的是南平市，由市土地管理局委托闽北地质大队一分队进行测量。1992年，省土地管理局会同省地质矿产局等单位组成验收组，根据《城镇地籍调查成果检查验收办法》，对调查成果进行评定，结果评定为优良。
  到1997年底为止，全省有32个县（市）开展城镇地籍测量工作，多数县（市）采用解析法进行，并有20多个县（市）完成该项工作。部分县（市）采用数字化测图，应用计算机建立地籍图形库，提高了地籍图的精度和质量。这次城镇地籍调查的主要成果有：地籍调查技术设计书；地籍调查表；地籍平面控制测量的原始记录、控制点网图、平差计算资料及成果表；地籍勘丈原始记录；解析界址成果表；地籍铅笔原图和着墨二底图、宗地图（土地证附图）；地籍图分幅接合表；面积量算表及原始记录；以街道为单位宗地面积汇总表；城镇土地分类面积统计表；检查验收报告；技术报告。省土地管理局先后组织验收组对这些调查成果进行检查评审。
  在完成城镇地籍测量工作的同时，长汀、武夷山、宁化、建宁等县（市）开展了城镇地籍调查成果分析工作，为盘活城镇存量土地，提高土地利用率提供依据。
  三、海岛调查
  福建海岸线长，海岛众多。民国25年（1936年）福建省水警总队对福建沿海岛屿进行调查，调查内容包括土地面积、高度，以及社会状况、人口状况等。1995年，福建省土地管理局根据国家土地管理局全国土地资源调查办公室的统一部署，在土地详查的基础上，对福建省所属海岛进行土地利用现状调查统计。原则上凡属可见岛屿，不论大小及是否有人居住或停留，均为调查对象。1997年底，完成海岛土地利用现状调查，根据调查统计：福建沿海23个县级行政单位，计1072个岛屿。其中平潭县134个岛屿，莆田县138个岛屿，厦门岛2个岛屿，厦门市杏林区4个岛屿，厦门市集美区7个岛屿，厦门市同安区4个岛屿，惠安县115个岛屿，晋江市41个岛屿，石狮市20个岛屿，南安市25个岛屿，长乐市49个岛屿，东山县54个岛屿，龙海市26个岛屿，漳浦县10个岛屿，诏安县1个岛屿，云霄县3个岛屿，罗源县15个岛屿，福清市61个岛屿，连江县61个岛屿，福鼎市68个岛屿，霞浦县186个岛屿，福安市23个岛屿，宁德市25个岛屿。福建省海岛土地利用现状情况，
  第二节 土地登记
  土地登记是依照国家法律对土地的坐落、面积、用途、等级、权属关系进行登记，土地登记中形成的文件资料，颁发的土地证书等都具有法律效力。
  一、农用土地登记
  （一）古代
  土地登记在中国历史悠久。秦始皇三十一年（前216年）朝廷下令全国百姓自行申报田产面积，国家进行登记。东汉以后，国家在丈量土地的基础上，进行土地登记。北宋熙宁五年（1072年），王安石提出方田均税法，即在丈量土地的基础上，进行土地登记，发给土地证。其特点是在方田的四角立土为峰，四周植树为界。土地证中记载土地数量和等级，作为收取赋税数额的依据。明朝建立后，大规模丈量全国土地，丈量后编制鱼鱗图册进行土地登记。登记内容包括土地四至、形状、土质、等级、面积等项。州、县、乡、里均有鱼鱗总图册，把辖境内的耕地逐段绘制、排列。总图之外，还绘制逐段田地分图，有地形的图形、大小、四至，写明土质、税则等级，按顺序编号，注明业主姓名及所在乡里以及土地买卖情况。民间契约以鱼鳞册为准，作为土地转证、买卖的依据。福建各地均通行鱼鳞图册，有的地方称之为柳条册。这种土地登记方式一直延续到清朝，没有大的变更。
  （二）民国时期
  民国初年，军阀混战，旧有的鱼鱗图册、柳条册散失严重。民国18年（1929年），漳厦海军警备司令部设立思明整理土地办事处总理土地登记。民国19年（1930年），设禾山整理土地办事处负责办理禾山田地登记。先按实测户地图，分为若干区，每区循序编排地号，依号通知业户申请登记。到民国22年（1933年）3月止，共在市区发出图照7200张，证明书142张；禾山区发出图照14547张，占禾山田地的十分之一。
  民国27年（1938年）以后，福建省地政局对已编查的农村田地进行登记造册，作为征收赋税的依据。
  （三）中华人民共和国成立后
  1950年8月以后，全省陆续开展农村土地改革运动，没收地主土地，分给无地或少地农民。为了确认土地改革的成果，整理地籍，中央内务部于1950年11月25日颁发《关于填发土地房产所有权证的指示》。1951年初，华东军政委员会发出《结合发土地证整理地籍的指示》，指示“各省、区、市在土改已经结束的地区，必须将填发土地证、整理地籍与处理土改中遗留问题密切结合进行，在填发土地证之前，应充分掌握土改及征粮的现有材料，发动群众进行一次人口、土地、产量的全面登记工作”。福建省人民政府根据上述指示精神，于1951年3月颁布《关于颁发土地房产所有证及定产工作的指示》，要求：“凡系经乡（村）农民代表大会通过，并呈请县（市）人民政府批准认为土地改革已经结束，封建土地所有制已废除的乡（村），无论现有、新分土地，均须颁发土地证，以确定农民产权。县区均须组织发证委员会，以县长、区长、农会主席分任正副主任，县必须吸收财政、农税、民政等部门干部组成专门业务组织，负责进行发证具体工作；区可聘请助手，及财粮干部参加土改队统一领导，协助各乡进行；乡可组织发证小组，以乡长、农会主席分任正副小组长，并吸收小学教员帮助填证。发证前应将土改中遗留的问题解决，一时不能解决者，可发给使用人以临时使用证（公产亦同）。发证后，原有契约宣布一律作废，地主契约，必须当众焚毁。各种数字须统计上报。”
  根据这一指示精神，1951年后全省陆续在土改完成地区进行土地登记发证工作，至1952年底前，全部完成土改土地发证工作。在苏维埃时期进行分田土改的县，一般承认过去分田的土地所有权，补发土地证。
  1952年以后，农村掀起合作化运动，农民以土地入股。1956年以后，随着高级农业生产合作社的兴起，土地成为集体所有，在土改时期所发的个人土地所有证自然取消。此后长期未进行农村的土地登记发证工作。1978年以后，农村开展经济体制改革，适当分离土地的所有权和使用权，各地陆续开展一些土地使用权的登记发证工作。
  1981年，省人民政府根据国务院《关于保护森林发展林业若干问题的决定》精神，颁布《关于稳定山权林权若干具体政策的规定》，全省开展稳定山林权、划定自留山、确定林业生产责任制工作。根据文件精神，在全省进行山地、林地确权工作，凡属权属清楚的，经登记后，由县人民政府发给山权、林权、自留山使用权等权属证书。到1984年底，全省有99％以上的山地和林地都明确了权属。全省划定自留山1105.65万多亩，占集体有林地总面积的9.4％，责任山（现有林管护部分）7349.5万亩，占集体有林地总面积的86.6％，并全部进行登记，颁发山林权证书。在登记发证过程中，调解处理1.6万多宗山林权属纠纷，促进林业生产的发展。
  1984年7月，省人民政府颁布《关于发展淡水渔业的若干政策规定》，指出：“凡能使用养鱼的淡水水面，除水利工程由管理单位经营外，本着谁建谁养收的原则，划给社队（乡、村）养鱼。使用权属不清的，……由当地政府组织划定。使用权明确之后，由县人民政府发给使用证。”不久，省人民政府又根据福建沿海滩涂海水养殖面积大的实际情况，规定沿海养殖滩涂可以按“责任滩”和“自留滩”的形式划分给群众，并颁发滩涂、浅海使用证。从1984年开始，全省对滩涂、浅海的养殖实行确权使用制度，对养殖生产的用户和单位，经确权后发给滩涂、浅海使用证。到1985年底为止，确权任务基本完成。共划分“两滩”89.55万亩，其中责任滩73.2万亩，自留滩16.35万亩。解决有争议的权属界线784条。在水域树桩立标，进行登记。发给使用证后，进一步完善养殖生产责任制，促进滩涂、水面的利用开发。
  二、城镇土地登记
  （一）民国时期
  民国19年（1930年），民国政府颁布《土地法》，对土地登记工作作了详细规定。随后各地陆续开展土地登记。民国24年8月，福州成立省会土地登记处。福建省根据国家法令和地方特点制订《福建省土地登记暂行规则》，要求各地在土地编查的基础上进行土地登记。长乐县、福清县于民国24年开展土地登记工作，次年即完成，按村、乡编造土地清册，报县汇总。福州市区的土地登记，因抗日战争爆发，时局动荡，进展缓慢。民国30年（1941年）5月，南平成立地政分局，实施土地测量，接着办理登记，同年10月办完。随后永安、建瓯、龙岩、长汀4县城区于民国32年4月间测量后开始登记。晋江等16个县61个城镇也于同年7月后开办登记。这次土地登记的程序要点是：①每一区段户地测量完竣，即公布地籍图，按起分发登记申请书，公布申请登记日期。②申请登记与申报地价同时办理。③契据证件缴验后，即予发给，留附抄底，以备审查。在限期内申请者，其登记书状费等，均准于在领状时一并缴纳。④依《土地法》第96条规定审查契证，提出审查意见，经核定后，即予公告，如有疑义，应予传询或饬其补正。⑤公告期限为1～2个月，告示贴于地政机关门首及土地所在地显著位置。公告期满后如无人异议，即予确定，准予登簿缮状。⑥通知申请人携带原契据收件收据与图章前来核对领状，缴纳登记书状等费，并就原契据上加盖审查戳记、注明颁发书状字号，以资识别。至民国34年（1945年）底，据统计，福建省有37个县市开展城镇土地登记发证工作，在这次土地登记过程中，同时进行变更土地登记，发给土地所有权状和他项权利证明书。民国34年（1945年）以后，福州等主要城市的土地登记工作继续进行。福州从民国35年起开展土地申报核实调查，政府布告限期申报登记。至民国38年8月，福州土地产权登记4.4万余宗，发土地所有权状3万余张。厦门从民国36年4月起在市区5个区段办理土地登记，至民国37年10月底，共受理19997起，审查公告10396起，登记8000起，缮证8000起，发状2766张。对所有经过核实的土地均列表登记，依照地号次序装订成册。
  中华人民共和国成立后，福建各市、县人民政府财政部门接管民国政府的有关地政资料，从1949年底开始，办理第一次房地产权总登记，由各市、县财政部门设立的地政股负责办理，并对原有的契、状、图等地籍资料进行清理，对1949年以前未登记的房地产补办登记。1952年，根据政务院（契约暂行条例》，各地人民政府公布房地产办理契税和补发契证的通告，依例办理。1954年，华东军政委员会财政部发布《关于房地产权凭证采取契证合一办法》，规定只发给房地产所有权证，不发产权契纸。各地根据实际情况先后进行房地产登记发证。如1951年3月，厦门市人民政府颁布《厦门市房地产登记暂行办法》，申明办理产权登记及换发新证。至1956年底，全市公私房地产登记换证工作基本告一段落。1955年11月，福州市人民政府颁布《福州市房地产登记暂行规则》，规定登记范围包括基地、田地、农地、池塘、杂地各类。登记事项有总登记、移转登记、变革登记、他项权利登记、更正登记等。登记时收回以前所有的证件，换发新的“房地产所有权证”和“房地产他项权利证明书”。1956年以后，各地先后成立房地产管理处，设地政股管理土地的登记发证等工作。1966年“文化大革命”开始后，登记发证工作几乎处于停顿状态。
  1980年以后，全省各地陆续恢复房地产登记工作，1980年10月，厦门市人民政府颁布《关于恢复房地产登记和私房买卖暂行规定的通告》，于1981年1月开始续办产权登记工作。1982年起，根据在南京召开的全国房地产的产权、产籍、产业管理工作会议精神，全省各地普遍开展房地产测量普查工作，全面恢复城镇房地产的登记工作，并开始建立地籍档案。
  三、颁发土地使用证
  1987年，省土地管理局根据国家土地管理局《关于开展土地登记发证试点工作的通知》，经省人民政府批准，在龙海县进行颁发《国有土地使用证》和《集体土地建设用地使用证》试点。《国有土地使用证》发给依法使用国有土地的单位和个人，《集体土地建设用地使用证》发给依法取得集体土地建设用地使用权的单位和个人。颁发土地使用证的具体做法是：先由土地使用者提出申请，经过县级土地管理部门调查、审核，确是达到权属合法、界地清楚、面积准确的条件，报县级以上人民政府审批，给予登记，发放证书。颁证工作与地籍调查工作同时进行，经地籍调查核实后进行登记发证。
  龙海县的试点工作于1987年12月19日开始，经过半年地籍调查，对达到“权属合法、界址清楚、面积准确”3条标准的使用土地申请者，给予登记发证。1988年6月29日，经省人民政府同意，国家土地管理局批准，龙海县召开全省首批3个乡镇3个行政村的633本农村集体土地建设用地使用证发证大会。随后，省土地管理局在龙海县召开全省地籍工作交流会，总结经验，要求各地土地管理部门紧紧围绕土地权属开展土地申报确权工作，为发证工作奠定基础。
  1988年6月，省土地管理局转发国家土地管理局《关于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知》，随后批准在福州市马尾区、宁德地区、厦门市杏林区开展土地登记发证试点工作。此后，土地登记发证工作在全省陆续开展。土地登记后，属国有土地的发给国有土地使用证，属集体土地的发给集体土地建设用地使用证。到1988年底，福州市马尾区与房管部门联合发放土地使用证100本，福建省军区发放土地使用证2本，全省共发放土地使用证735本。
  1989年4月，省土地管理局发出《关于做好地籍调查和土地登记发证工作的通知》，规定在地籍调查工作完成后，方可登记发证。各地（市）的第一个发证试点必须报省土地管理局审批，由省、地（市）土地管理局联合进行检查验收，确认其符合条件的方可发证。其他市、县的验收工作由各地（市）土地管理局负责。并规定登记发证的程序为：发布征询公告；收集公告后反映；审核权源、面积，填写审批表；统计各类面积，填写证书、卡；收取土地登记费、证书工本费、勘丈费；发放证书。同年9月21日，省土地管理局又发出《关于加快我省土地登记发证工作的通知》。12月28日，省人民政府颁布《福建省土地登记发证办法》，作为全省土地登记发证工作的法规依据。到1989年底，全省开展地籍调查和土地登记发证工作的县、市、区68个，占应开展数的83％。发放土地证书11353本，其中，国有土地使用证5424本，集体土地建设用地使用证5929本。1990年2月，省土地管理局转发国家土地管理局《关于印发<土地登记规则>的通知》，要求各地按文件规定执行，对原土地登记使用的表、册、卡等，应根据《土地登记规则》的要求增补或修改。3月，省土地管理局又发出《关于新批准建设用地登记发证工作的通知》，对新批准的建设用地采取逐项跟踪登记发证。到1990年底，发放土地使用证111631本，占申报数65.7万宗的16.99％。1991年，省土地管理局发出《关于对基本完成城镇土地登记发证的单位实行检查验收的通知》。随后，又转发国家土地管理局《关于认真做好城镇土地登记工作的通知》，要求各地抓好城镇地籍调查、初始土地登记工作并抓紧做好变更土地登记工作，建立健全土地登记制度。到1992年底，全省城镇发放土地证书58万本。已基本完成城镇土地登记发证任务的县、市有40个，发证数达80％以上。农村发放土地证210万本，占农村总户数的38％，其中发证数超过农村总户数60％以上的县、市有39个。福州市、三明市、龙岩地区、南平市以及36个县级单位被评为省登记发证先进单位。
  1993年6月，省土地管理局转发国家土地管理局《印发《关于变更土地登记的若干规定》的通知》，指出：“初始土地登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。”随后，省土地管理局下达《关于抓好变更土地登记工作的通知》和《关于对完成初始土地登记单位实行检查验收的通知》，要求各地土地管理部门按国家有关规定，在继续做好土地登记发证的同时，做好变更土地登记工作。到1994年底，全省城镇已发放土地使用证达61.14万本。福州、三明、南平、龙岩等地（市）及60个县（区）完成城镇初始土地登记并转入日常土地登记阶段。全省农村共发放土地证353万本，占农村总户数的63％，其中福州、三明、南平3市和41个县、市（区）完成农村初始土地登记工作，各地还建立了变更土地登记发证制度。
  1995年12月28日，国家土地管理局发出《关于重新印发《土地登记规则》的通知》，颁布施行新的《土地登记规则》。1996年6月，省人大常委会颁布施行《福建省土地登记条例》，同时废止1989年12月省人民政府颁发的《福建省土地登记发证办法》，进一步完善初始土地登记和变更土地登记制度。到1997年底，全省城镇发放国有土地使用证75.25万本，占城镇应发证数的91％；农村发放集体土地建设用地使用证451.62万本，占农村总户数的81％。全省绝大多数县（市）城镇和农村的初始土地登记发证工作基本完成，并全面展开变更土地登记工作。土地登记已由单纯的一项业务工作向地籍管理的核心和主线转变，土地登记管理体制也从无序向有序转变。一些县（市）开展建立土地登记“窗口”活动，要求土地登记“窗口”要做到“四有”，即有登记柜台、有专人值班、有一套制度、有现代化的管理手段。有20多个县（市）建立了土地登记“窗口”，其中长乐等13个县（市）在“窗口”建设中成绩突出，1997年初受到省土地管理局的表彰。长乐、武夷山、泉州、福州、漳平、武平等6个市、县的土地登记“窗口”，被推荐到国家土地管理局参加全国地籍文明服务“窗口”先进单位评选。
  第三节 土地分等定级与地价评估
  一、土地分等定级
  土地分等定级是在特定的目的下对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，分等定级。
  （一）农用土地分等定级
  农用土地分等定级可追溯到夏禹时代。据《尚书•禹贡》记载，禹治水后将九州土地分为3等9级，福建所属的扬州土地列为下下。据《管子•地员篇》记载，战国时期，土地分为3等18类，每类又分为5种，共90种。五代闽王王延钧将福建田地分为3等，这是福建最早土地分等定级的记载。北宋时王安石变法，将全国土地分为5等，作为确定赋税的依据。明洪武年间（1368～1398年），调查土地状况，编造鱼鳞图册，将土地分为原、坂、预、衍、下、湿、沃、瘠、沙、卤等9类，依类编册。原是指平坦开阔的土地，福建习惯上称洋田；坂指斜坡土地；预指膏腴的土地；衍指高而平的土地；下指低洼的土地；湿指终年积水的土地；沃指下平而美的土地；瘠指不肥饶、收获少的土地；沙指靠近水边的土地；卤指盐碱性土地。这种分类法持续到民国时期。因福建山多地少，地形复杂，一些地方习惯上以洋田1亩的产量来衡量土地的好坏，坏田若干亩折成好田1亩；福建境内土地遂有大、小亩之分。亩越大，土地等级越低。这种分法随着大亩产量的提高变得不合实际。
  民国27年（1938年）后，福建开展土地编查，同时评定土地等级。以土地的收益（包括农作物种类、收获次数）、土壤、水利、地势等为主，以交通位置为参考，制定土地等级标准，田地分为5等。一等田：土壤黑深肥粘，水源充足，地势不高不低，不患水旱，位置靠近城镇村落，管理方便，每年可收2次作物、3次辅助作物，为收获量上等的洋田；二等田：土壤深灰尚肥，水源充足，地势适中，离村落及湖荡河流稍远，无患水旱，需灌溉，并可收主要作物2次或1次、辅助作物1次，为收获量中等的洋田；三等田：土壤赤深粘，水源尚可，有时患于涝旱，可收作物1次，或再收辅助作物1次，为产量中下等的山坡田或水源不足的洋田；四等田：土壤赤褐色夹沙，水源尚可，地势稍高或稍低，数年患一涝或旱，年收主要作物1次，并收辅助作物1次，为产量下等的梯田或低产田；五等田：土壤灰白脊硗，多砂砾，土势高或低洼，常患旱涝，可以轮种主要作物或辅助作物，为产量低下的山田或洼田。农地分为3等。一等农地：土质肥厚，可种甘蔗、地瓜等，或距城镇村落甚近的菜园地；二等农地：土质稍差，可种玉米、高粱、花生、薯、芋、麻、豆、麦等旱地，产量稍低；三等农地：土壤多砂砾，土质黄色，肥力低，虽可种地瓜、豆类作物，但收获不多的旱地。果地分为2等。一等果地：土壤肥沃，产量丰富，价格昂贵；二等果地：土质一般，种植荔枝、龙眼，较费人工，收获平常，或种植枇杷、柚子、香蕉等。荡分为2等。一等荡：种莲子、泽泻、菱角或养鱼，并可供灌溉的水荡；二等荡：仅供灌溉的水荡。林地分为2等。一等林地：土质肥厚，竹、木易于生长，运输较方便的山地；二等林地：土层较浅薄，竹、木生长较缓，亦长不高大，运输较不方便的山地。
  各县土地编查员根据标准表对所编查的土地分等级，先按区综合评定后，再进行全县综合总评定。经办人员签名盖章后送编查队长审核，最后呈县长审批公布，作为缴纳土地赋税的依据。由于农户普遍希望降低土地等级，意见纷纷，所以这一时期土地评定等级并未取得多大成效。
  1950年后，全省各地农村开展土地改革运动。各地根据实际情况，将土地按质量好坏、产量高低确定土块等级，土地级别越高，土地质量越好，产量越高。通过分等定级，合理搭配优劣土地。土改完成后，随即转入查田定产工作，评定土地等级确定地亩产量，作为征收粮食的依据。
  1979～1985年，福建省开展第二次土壤普查。普查后综合测定水田、旱地、山林的土壤生产力，建立评价体系，然后通过计算机算出土地的级分值。此次普查将全省土地分为三级。
  （二）城镇土地分等定级
  民国27年（1938年），开展土地编查，所制定的土地等级标准，把房地基分为4等，以确定税额。一等基是县城与大市镇基地；二等基是小市镇与大村落基地；三等基是交通尚方便的小村落基地；四等基是僻远小村落基地。民国32年以后，省政府评估各城镇地价时，对城市土地进行分等，评出地价级数。
  中华人民共和国成立后，长期没有进行城镇土地分等定级工作。1988年，为了适应土地有偿使用制度的改革，城镇土地分等定级试点工作逐步在全国开展。当年3月，国家土地管理局将福州市列为全国城市土地定级试点市。4月，福州市土地管理局成立土地定级试点工作领导小组，下设课题组，由6名技术人员组成，具体负责分等定级课题。他们参考国家土地管理局颁发的《城镇土地分等定级技术规程》（初稿），结合福州市土地实际，制订{福州市城市土地定级试点工作方案》。该方案根据土地的区位、质量及其在社会经济活动中的地位、作用，确定土地分级指标因素：包括土地质量、区域差异及区位的经济效益。采用分值综合评定法，对商业、服务业繁华度，交通通达度，环境优越度和人口密度等参数进行权衡比较，确定土地等级，把福州市土地划分为6级。该方案经国家土地管理局同意施行。同年9月，国务院决定开征城镇土地使用税，需要各地对城镇土地进行定级，测算各级土地的级差收益值，为城镇土地的出让、转让，征收土地使用税、费等提供科学依据，进一步推动了城镇土地定级工作。同年11月，福州市的土地定级工作完成。12月，土地定级试点课题研究成果经专家评审验收通过，1989年春获得国家土地管理局土地科技成果二等奖。
  1989年3月，省土地管理局召开全省城市土地分等定级工作会议，学习土地分等定级技术，听取福州市定级工作经验。会议决定采取以点带面的方法，先在泉州、莆田、南平、永安、龙岩、石狮等11个城市和福州市所辖8个县和马尾区开展土地定级工作。同年9月，按国家土地管理局发布的《城镇土地定级规程》（试行）施行，其中规定：城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次划分。土地“等”反映全国城镇之间土地的地域差异，其顺序在全国范围内统一排列。土地“级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，其顺序在各城镇内统一排列，各省的土地定级工作要在国家分等的基础上进行。此后，各地以《城镇土地定级规程》为依据，联系本地实际情况，制订土地定级方案。
  至1989年底，龙岩、南平、永安、石狮等市完成定级工作，并经省级验收合格。其中，龙岩市的定级工作经专家鉴定，获得一致好评。1990年，全省土地定级工作全面展开，各地政府十分重视土地分等定级工作，大部分县、市成立土地定级领导小组。以分管土地工作的副市长、县长为组长，有土地管理、建委、经委、工商、税务、商业、交通、统计等部门领导参加，把土地定级作为政府工作的一项任务。没有成立定级领导小组的，也都以政府名义发文布署工作。各级土地管理局局长亲自抓这项工作，各有关部门及时提供图件、资料。同时各地（市）采取典型引路的方法，促进定级工作顺利开展。如龙岩地区土地管理局认真总结龙岩市在定级人员的组织、定级方法和技术上的先进经验，组织各县负责定级工作的业务人员听取龙岩市的经验介绍，参观他们的定级成果，大大加快城镇土地定级的进度。至1990年底，龙岩地区所属县、市的土地定级工作全部完成。同时，全省累计有35个县（市、区）开展土地定级工作，占应开展数的48.6％。到1991年末，全省已开展城镇土地定级工作的有58个县、市，占应开展数的80.6％，其中完成并通过验收的有40个，占应开展数的55.6％。全省还有26个建制镇完成土地定级工作。同时，率先在全国开展城镇土地分等工作。全省城镇土地分等定级工作跨入全国先进行列。在有关部门和院校专家的协助下，1992年全部完成68个城市和县城（不含区和金门县）的土地分等工作。
  1993年6月，经省人民政府批准，省土地管理局设立福建省地产评估中心，原由地籍处负责的土地定级工作转由地产评估中心负责。地产评估中心同时负责基准地价的测定工作。1994年，省地产评估中心积极配合长乐市土地管理局，与福州大学联合研究土地定级计算机软件，在技术上给予支持。该软件在1995年通过省科委鉴定。软件的应用大大提高了土地定级的工作效率并节省资金。到1997年底，全省有271个城镇完成土地分等定级工作，其中县（市）所在城镇68个，同时调整土地等级工作也全部完成。
  二、地价评估
  民国时期土地编查，省政府为开征地税，对地价实行评估。民国31年（1942年）以后，各地依照《非常时期地籍整理实施办法》、《非常时期地价申报条例》和《福建省非常时期地籍整理实施细则》对城镇地价进行评估。办理过程分为调查、计算、评定、公告、申报等5个步骤。先由调查员会同保甲长调查最近2年内地价，如果没有地价，则调查最近2年内的租金或纯收益，填写地价调查表。调查时按每20起抽查1起进行。以每起最近2年内的市场价格或最近2年的租金、纯收益，用本地流行利率还原平均计算。计算时按相连地段地价相近的归在一起，划分若干地价区，就各地价区选择标准地段若干起，计算其准确面积和标准地价。算出标准地价后，将标准地价的概况表及地价区域，提交标准地价评定委员会评定。随后以同一颜色表示同一地区，绘制地价分区图，公布于众。土地业主应比照标准地价向地政机关申报地价，并依地情按标准地价20％以内增减；逾期未报者，查出后按标准地价加20％处理。
  民国36年（1947年），省政府依据《土地法施行法》第36条关于累进起点地价的规定，通令各地拟定累进起点地价。同年8月，福州市测定全市17个等级范围的地价。第1等级地价每平方丈国币50万元，以下逐级递减，至第17级地价每平方丈0.6万元。厦门市于同年底制定累进起点地价等级，计分20个等级，最高的特级累进起点价每平方米国币10.26万元，最低等级为每平方米540元。
  民国37年（1948年）以后，国民政府实施币制改革，因通货膨胀，地价虽再重估，但已无实际意义。
  中华人民共和国成立初期，全省各地以民国36年（1947年）地价等级与价格为基础，拟定各级土地新标准价格，缮造地价册送税务部门，作为征收地产税的依据。
  福建省土地管理局成立后，于1988年根据省人民政府制订的《沿海地区协议批租参考价格》，在全国率先组织各地、市、县开展城镇土地基准地价测算试点工作。1990年，厦门市土地估价工作申请列为国家土地管理局的试点单位，基准地价测算工作也逐步在全省展开。省土地管理局一方面要求土地管理系统有关人员积极参与基准地价的测算工作，采取自己测算、联合高校或某些社会团体共同测算或土地系统上下级联合测算等方法，培养评估人才。另一方面，推行土地估价持证上岗制度，保证土地评估质量。1991年，福建省在全国率先组织培训土地估价专业人员，50多人获结业证书。1992年后，根据国家土地管理局颁布的《土地估价师资格考试暂行办法》，先后组织3期全国土地估价师考试，举办2期助理土地估价师培训考试，提高全省土地估价水平。1992年8月，省土地管理局印发《福建省城镇国有土地基准地价（试行）》，作为各级土地管理局在评估本地不同级别、不同用途土地的基准地价时参考。同时发出通知，指出：此次基准地价测算仅对全省各等城镇内一级地段的商业、二级地段的住宅和三级地段的工业用地进行评估，除特级地地价由市场决定外，城镇内其他级别土地的基准地价由各地参照标准确定。因城镇国有土地基准地价及城镇土地等、级随社会经济发展呈动态变化，故基准地价和土地等、级需定期修订、公布。省土地管理局同时还印发了《福建省城市国有土地基准地价测算说明》，对具体测算工作作详细说明。1993年，《福建省城镇国有土地基准地价》由省人民政府正式颁行。
  1993年3月，省人民政府决定成立福建省土地估价委员会，由省土地管理局局长叶文鉴任主任委员。6月8日，省人民政府公布《福建省城镇国有土地使用权及工业成片土地开发基准地价》（试行），同时要求各地结合本地实际，尽快制定并公布本地区城镇不同级别、不同用途土地的基准地价，作为评估土地价格、征收土地有关税费的依据。
  1993年6月，省土地管理局设立福建省地产评估中心，承担各种地产评估、咨询等业务。同年7月，国家土地管理局印发《城镇土地估价规程》（试行）。此后，全省各地的土地估价机构纷纷建立。
  福建省地产评估中心成立后，即取得国家土地管理局地价评估资格认证，成为全国首批取得A级地价评估资格的机构。评估中心承担编制全省性土地基准价格的任务，还承接不动产估价、地政咨询、投资策划、不动产中介、代办用地手续等工作。
  1994年，省人民政府颁发《关于进一步加强国有资产评估管理工作的通知》，国家土地管理局下达《关于贯彻执行《清产核资中土地清查估价工作方案》的通知》。到1995年，全省各地土地评估机构基本建立，但缺乏统一管理。1995年11月，省土地管理局设立土地资产管理处，统一指导各估价机构的评估工作。资产管理处组织有关专家，经过多次探研，制订了《福建省基准地价修订、验收和公告程序》。该文件执行后，提高全省基准地价评估的质量，基准地价评估实现以成本逼近法为主到以市场比较法为主求取地价的转变，基准地价测算修订工作也由原来集中在主要城镇转变为遍及全省各乡，个别地方甚至到村。到1997年底，全省已有271个城镇完成基准地价测算修订工作。全省68个市、县中有53个市、县基准地价经省土地管理局验收通过，并经当地政府部门颁布实施（见表3-15）。另有长乐市、罗源县、闽侯县、永泰县、平潭县、漳浦县、东山县、云霄县、晋江市、南安市、安溪县、浦城县、光泽县、松溪县、政和县等15个市、县正在调整中。
  省土地管理局资产管理处还制订出《福建省土地估价机构年审办法》，采取措施规范估价机构，提高估价水平。到1997年底，全省有68家有资质的土地估价机构。其中A级3家，准A级2家，B级63家（其中国家土地管理局备案1家）。这些土地评估机构每年完成土地评估任务在千宗以上，涉及土地面积10多万亩，总地价值在百亿元以上。
  第四节 土地统计
  福建省土地统计工作始于五代，当时对垦田数进行统计。以后，历代都对田亩进行丈量统计，以确定赋税。民国时期，省地政局编查土地，调查城镇地籍，将成果统计编成《福建省土地编查情况表》、《福建省各县市城镇地籍整理土地登记及规定地价成果一览表》等。其主要成果仍是历代以来对田地面积的统计。中华人民共和国成立后，土地统计由省统计部门负责，每年都以历年延续下来的耕地数字为基数，统计耕地面积增减变化，统计项目从起初的3项增加到后来的十几项。
  福建省土地管理局成立后，即开展土地调查统计工作。1987年，国家土地管理局和国家统计局联合下达《关于建立和执行土地统计报表制度的通知》，土地统计工作逐步走上规范化、制度化的轨道。
  一、统计报表
  按照1987年国家土地管理局和国家统计局下达的《关于建立和执行土地统计报表制度的通知》规定，土地统计报表有：土地利用现状分类面积表，包括土地总面积以及8个一级类46个二级类的分类面积；耕地面积变化情况表，包括年初耕地面积、年内增加的耕地面积、年内减少的耕地面积、年末耕地面积；各类建设用地当年增加面积表，包括国家建设用地、集体建设用地、农村个人建房用地；城镇建设用地当年增加面积表，包括商业服务业用地、工业用地、仓储用地、交通用地、市政公用设施及绿化用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、水域用地、其他用地；土地利用现状分类（概查）面积表，包括土地总面积和耕地、园地、林地、牧草地、城镇及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地等8个一级类。
  1987年，省土地管理局开始制作统计报表，由于土地详查工作刚开始，主要按概查数统计土地利用现状分类面积，详查面积完成多少报多少。1994年，土地详查工作基本完成，报表内容由土地详查数取代土地概查数，概查数报表取消，剩下4个报表。
  1996年10月，国家土地管理局下达新的《国家土地管理综合统计报表制》（试行）。其报表内容中有关土地统计的年报报表有：土地资源利用变化情况表，包括已利用的国有土地面积、已利用的集体土地面积、未利用土地面积；城市（镇）建成区土地利用结构变化情况表，包括商业金融业用地、工业仓储用地、住宅用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、特殊用地、其他用地；各类建设用地情况表，包括计划用地面积、批准用地面积、实际占地面积、土地使用权出让情况、企业改制土地资产处理情况、划拨土地情况、其他供地方式情况、城市（镇）发展用地面积、农村发展用地面积；土地开发复垦情况表，包括开发复垦后可作为农用土地、建设用地、其他用地统计以及土地开发复垦投资额。从1996年起，省土地管理局制作上述报表，呈报国家土地管理局。
  二、统计制度
  1987年颁发《关于建立和执行土地统计报表制度的通知》后，福建省建立由土地管理部门组成的五级统计制度，其五级为：国家土地管理局、省土地管理局、地（市）土地管理局、县土地管理局、乡（镇）土地管理所。乡（镇）作为土地统计的基层单位，建立土地台账，县级土地管理部门建立土地统计簿，并负责按年度逐级汇总上报。省土地管理局的土地统计部门要汇总各地上报的情况，制作报表上报国家土地管理局。
  乡（镇）土地管理所的基层统计制度要求统计员做好土地初始统计、土地变更统计和年度土地统计等表。要求统计报表于每年11月20日前报送县（市）土地管理部门，由县汇总逐级上报。
  县级以上土地管理部门要按期完成国家统一制订的统计报表的汇总和检查工作，逐级按时上报；省土地管理局应在每年2月底前将报表呈送国家土地管理局。县以上统计工作基本上采用电子计算机进行统计汇总，提高统计的质量和速度。
  三、统计分析
  统计分析是土地管理的重要内容。自1991年国家土地管理局布置各级土地管理局编制土地管理“八五”计划和十年规划后，福建省土地管理局以“稳定现有耕地面积”为中心课题，重点对“六五”、“七五”时期耕地变化情况进行分析，提出福建省“八五”时期及2000年耕地保护的对策与建议。1994年国务院颁布《基本农田保护条例》后，省土地管理局对中华人民共和国成立后福建省人口和耕地变化情况进行比较分析，撰写了（耕地面积历年变动情况及原因分析》和《福建省“六五”、“七五”期间占用耕地与土地开发情况》等文章，为制定土地政策提供可靠资料。
  1994年土地详查工作完成后，省土地管理局会同有关专家、学者对详查结果进行统计分析，主要分析福建省土地利用结构特点及土地利用率、垦殖率和复种指数等情况，为全省土地管理工作提供决策服务。
  （一）土地利用结构特点
  根据详查统计数据，在土地利用总体结构中，农林牧渔业用地占绝大部分。全省共有该类土地面积16254.02万亩，占全省土地总面积的87.64％。居民点及工矿、交通等非农业建设用地共有600.06万亩，只占土地总面积的3.24％。全省未利用土地1680.04万亩，占土地总面积的9.12％。
  在大农业用地中，林业用地面积占绝对多数，林地面积占大农业用地面积的76.25％，耕地面积占14.46％，园地面积占4.30％，水域面积占4.97％，牧草地面积占0.03％。由于牧草地极少，所以，牛羊词养一般是利用荒草地、疏林地、灌木林地和田坎、水沟边上的杂草。
  在非农业建设用地中，农村居民点用地占有较大比重。全省农村居民点用地面积共有340.05万亩，占全省非农业建设用地面积的56.59％。其次是农村道路用地面积共有60.05万亩，占9.99％。而铁路、民用机场、港口码头等用地很少，三项合计只有4.14万亩，占非农业建设用地面积的0.69％。其它项目建设用地分别是，城镇用地面积占7.76％，独立工矿用地面积占7.00％，盐田面积占4.21％，公路用地面积占8.74％，国防、名胜古迹、风景旅游、墓地、陵园建设等特殊用地面积占5.03％。
  （二）土地利用率、垦殖率和复种指数
  福建省人口密度大、人均占有土地少，未利用土地较少，土地利用率较高。据调查，全省已利用的各类土地面积共达16867.92万亩，土地利用率高达90.94％。而未利用土地只有9.06％。福建土地利用情况因地而异，地区间不平衡，地域差异大，内陆山区高于沿海地区。
  土地垦殖率，即耕地面积与土地总面积之比。根据调查统计，全省土地总面积为18547.96万亩，耕地面积为2352.44万亩，土地垦殖率为12.68％，比相邻几个省都低。究其原因，主要是福建省山地丘陵面积大、平地少，灌溉水源较缺，所以垦殖率较低。但各地垦殖率差异较大，福州及其以南的莆田、泉州、厦门、漳州5市的垦殖率都较高。
  耕地复种指数，即全年农作物总播种面积与耕地面积之比。由于福建地理、气候条件比较优越，多年来大力推广双季水稻，旱作中推广套种、间作，狠抓冬种，把冬种作为一季来抓，增加作物熟季，所以福建平均耕地复种指数比较高。据统计，1997年，全省平均耕地复种指数达241％，复种指数最高的是莆田市，高达255％，最低的是宁德地区，为211％。